Michael Luibrand, Geschäftsführer
Zwischen Medienstandort und Isar-Auen entwickelt sich Unterföhring zu einem der gefragtesten Immobilienmärkte im Münchner Umland. Wer hier eine Immobilie in Unterföhring bewerten lassen möchte, trifft auf einen Markt mit besonderen Dynamiken: Premium-Wohnlagen, Geothermie-Standards und eine Nähe zur Landeshauptstadt, die Preise und Nachfrage gleichermaßen prägt. Eine fundierte Immobilienbewertung in Unterföhring braucht deshalb lokale Marktkenntnis, methodische Präzision und juristische Sorgfalt. Genau hier setzt unsere Arbeit als unabhängige Sachverständige an.
Als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige verfügen wir über langjährige Expertise in Unterföhring und dem gesamten Münchner Umland. Diese Erfahrung erlaubt es uns, Besonderheiten des Medienstandorts ebenso einzuordnen wie die Wertfaktoren der Premium-Wohnlagen rund um den Feringasee. Für jede Wertermittlung von Immobilien in Unterföhring gilt bei uns eine Festpreisgarantie ohne versteckte Kosten.
Unsere lokale Marktkenntnis umfasst neben klassischen Preisfaktoren auch die Auswirkungen der nahezu flächendeckenden Geothermie-Versorgung auf die Wertentwicklung. Eine erste Einschätzung erhalten Sie bei uns unverbindlich und kostenlos. So können Sie in Ruhe entscheiden, welche Art von Gutachten Ihrem Anliegen am besten entspricht.
Die Gründe für eine professionelle Wertermittlung sind vielfältig und reichen von privaten bis zu behördlichen Anlässen. Beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie hilft eine marktgerechte Wertermittlung, den optimalen Preis realistisch festzulegen. Gerade im Premiummarkt Unterföhring, mit seinen deutlich über dem Umland-Durchschnitt liegenden Preissteigerungen von 5,3 Prozent im Jahr 2025, lohnt sich eine präzise Einschätzung (Quelle: Marktdaten Unterföhring 2025).
Bei Erbschaften und Schenkungen benötigen Sie häufig ein Bedarfswertgutachten für das Finanzamt, das den steuerlich relevanten Wert nachvollziehbar dokumentiert. Auch Finanzierungen und Beleihungen erfordern spezielle Gutachten, die Banken bei der Kreditvergabe zugrunde legen. Nicht zuletzt spielen Privatnachlässe und Vermögensauseinandersetzungen eine wichtige Rolle, etwa bei Scheidungen oder innerhalb von Erbengemeinschaften.
Für jeden dieser Anlässe empfehlen wir eine individuelle Beratung, denn nicht jedes Gutachten passt zu jedem Zweck. Fordern Sie ein Gutachten an, das exakt auf Ihre Situation zugeschnitten ist.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Dann ist es von zentraler Bedeutung, den aktuellen Marktwert zu kennen. Eine professionelle Immobilienbewertung von einem erfahrenen Immobiliensachverständigen wie der Dr. Timmer & Luibrand GmbH gewährleistet, dass Sie einen realistischen Verkaufspreis ansetzen.
In vielen Fällen sind Immobilien Gegenstand von Erbschaften oder Schenkungen. Der richtige Wert einer Immobilie spielt dabei nicht nur für steuerliche Belange eine Rolle, sondern auch bei der Verteilung von Erbanteilen.
Banken und Kreditinstitute verlangen oft ein Immobiliengutachten, um den Wert eines Objekts für die Finanzierung zu ermitteln. Die Dr. Timmer & Luibrand GmbH erstellt Bewertungen, die den Anforderungen der Kreditinstitute gerecht werden.
Bei einer Trennung oder Scheidung hilft ein unabhängiges Verkehrswertgutachten, eine faire Lösung zu finden und klare Verhältnisse zu schaffen.
Nicht jede Bewertungssituation verlangt nach demselben Gutachtentyp. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach Paragraf 194 Baugesetzbuch bietet die umfassendste Analyse und eignet sich besonders für gerichtliche Auseinandersetzungen oder hochwertige Immobilien (Quelle: BauGB). Die Erstellung dauert in der Regel vier bis sechs Wochen, da alle Wertfaktoren detailliert geprüft werden.
Ein Kurzgutachten liefert dagegen innerhalb von ein bis zwei Wochen eine verdichtete, aber fundierte Einschätzung. Es eignet sich vor allem für interne Entscheidungen, etwa bei der Preisfindung vor einem Verkauf. Das Beleihungswertgutachten wiederum folgt speziellen Vorgaben nach der Immobilienwertermittlungsverordnung und ist auf die Anforderungen von Kreditinstituten im Premiummarkt Unterföhring zugeschnitten (Quelle: ImmoWertV).
| Gutachtentyp | Dauer | Einsatzzweck |
|---|---|---|
| Verkehrswertgutachten | 4-6 Wochen | Gerichte, hohe Werte, Streitfälle |
| Kurzgutachten | 1-2 Wochen | Interne Entscheidungen, schnelle Orientierung |
| Beleihungswertgutachten | individuell | Banken, Finanzierungen |
Alle drei Varianten berücksichtigen bei uns die Besonderheiten des Medienstandorts sowie die grüne Infrastruktur rund um Feringasee und Poschinger Weiher. So erhalten Sie stets ein Gutachten, das die lokale Realität abbildet.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung schreibt drei anerkannte Verfahren vor, die je nach Objektart zum Einsatz kommen. Das Vergleichswertverfahren analysiert ähnliche Transaktionen im Medienstandort-Umfeld und in vergleichbaren Premium-Lagen und eignet sich besonders für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Es liefert marktnahe Ergebnisse, sofern ausreichend Vergleichsdaten vorliegen.
Für Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Objekte kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz, das die zukünftigen Mieteinnahmen in den Mittelpunkt stellt. Das Sachwertverfahren wiederum berücksichtigt bauwerksspezifische Besonderheiten und wird häufig bei Spezialimmobilien angewendet. Wir integrieren bei jeder Immobilienwertermittlung zusätzlich Marktdaten aus Unterföhring und den angrenzenden Gemeinden Ismaning und Garching, um ein möglichst präzises Bild zu erhalten.
Der Bestand in Unterföhring reicht von Nachkriegsbebauung aus den 1950er und 1960er Jahren über Neubebauung der 1980er bis 2000er Jahre bis hin zu modernem Neubau ab den 2010er Jahren mit hohen energetischen Standards. Geschosswohnungen im Altbau erzielen Kaufpreise von etwa 10.200 bis 10.500 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen zwischen 12.800 und 13.200 Euro pro Quadratmeter liegen. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen insgesamt bewegen sich zwischen 7.200 und 7.300 Euro pro Quadratmeter, für Häuser zwischen 8.100 und 8.300 Euro pro Quadratmeter.
Einfamilien- und Doppelhäuser sowie freistehende Villen prägen viele grüne Wohnlagen und profitieren häufig von modernen Geothermie-Standards. Gewerbeobjekte und Mixnutzungen konzentrieren sich vor allem im Medienstandort-Umfeld, wo über 2.200 Gewerbebetriebe ansässig sind, darunter ProSiebenSat.1 als prominenter Ankermieter. Auch Spezialimmobilien wie die denkmalgeschützte Barockkirche St. Valentin erfordern eine eigenständige Bewertungsmethodik.
Wir bieten Ihnen ein umfassendes Spektrum an Bewertungsservices, die speziell auf die Bedürfnisse Ihres Immobilienmarkts zugeschnitten sind:
Ein Verkehrswertgutachten ist die umfassendste und detaillierteste Form der Immobilienbewertung. Unser Team erstellt ein präzises Vollgutachten, das alle wesentlichen Faktoren – wie Lage, baulichen Zustand, Marktumfeld und rechtliche Rahmenbedingungen – berücksichtigt, um den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie objektiv zu ermitteln.
Für Mieter und Vermieter ist ein Mietwertgutachten ideal, um eine faire, marktgerechte Miete zu ermitteln. Wir bei der Dr. Timmer & Luibrand GmbH kennen die ortsüblichen Mietpreise und erstellen Ihnen ein Gutachten, das den Mietwert Ihrer Immobilie rechtssicher festlegt. Ob Sie neu vermieten oder die Miete anpassen möchten – so haben Sie eine fundierte Orientierung.
Bei der steuerlichen Kaufpreisaufteilung geht es darum, den Kaufpreis einer Immobilie korrekt auf die einzelnen Bestandteile – wie Gebäude- und Grundstückswert – aufzuteilen. Diese Aufteilung ist besonders wichtig für steuerliche Absetzungen und kann Ihnen bei der Optimierung Ihrer Steuerlast helfen. Unsere Experten analysieren detailliert alle relevanten Parameter und erstellen eine professionelle Aufteilung, die den gesetzlichen Anforderungen entspricht und in Ihrer Steuererklärung genutzt werden kann. So können Sie die Immobilie steuerlich optimal nutzen und profitieren von einer transparenten und präzisen Bewertung.
Das Kurzgutachten ist eine kompakte und kostengünstigere Alternative zum Vollgutachten. Es eignet sich hervorragend für Entscheidungen, die eine grobe Einschätzung des Immobilienwerts erfordern, wie z. B. bei einer Neuvermietung oder ersten Kaufüberlegungen. Auch bei Erbschaftsangelegenheiten kann ein Kurzgutachten hilfreich sein. In einem Kurzbewertung werden die wichtigsten Einflussfaktoren wie Lage, Zustand und Nutzung der Immobilie untersucht und in einem übersichtlichen Format dargestellt. Unsere Sachverständigen erstellen dieses präzise, aber verkürzte Gutachten schnell und effizient – perfekt, wenn Sie eine schnelle, aber dennoch fundierte Bewertung benötigen.
Unsere Immobilienberatung mit Immobilienbewertung begleitet Sie sicher durch den gesamten Kauf- oder Verkaufsprozess – von der Marktanalyse über die Bewertung bis hin zur Vertragsverhandlung. Besonders bei komplexen oder emotionalen Immobiliengeschäften ist es wichtig, einen erfahrenen Partner an der Seite zu haben, der Ihre Interessen vertritt und Sie objektiv berät. Unsere Berater unterstützen Sie bei der Auswahl und Prüfung der passenden Immobilie oder des idealen Käufers und begleiten Sie in Verhandlungen, damit Sie bestmögliche Ergebnisse erzielen.
Am Anfang steht eine kostenlose Erstberatung, in der wir gemeinsam klären, welcher Gutachtentyp zu Ihrem Anliegen passt. Im zweiten Schritt folgt die Objektbesichtigung vor Ort mit fotografischer Dokumentation und einem Vergleich der konkreten Lage, etwa zur Bahnhofsnähe oder zum Föhringer Straße-Quartier. Anschließend erstellen wir eine Marktanalyse für Unterföhring, die Transaktionsdaten, Geothermie-Besonderheiten und die Nähe zur S-Bahn berücksichtigt.
Im vierten Schritt erfolgt die eigentliche Berechnung und Validierung nach den Standards der ImmoWertV. Abschließend erstellen wir ein professionelles Gutachten, das gerichtsfest und bankenkonform ist und alle Bewertungsschritte nachvollziehbar kommentiert. Für einen reibungslosen Ablauf benötigen wir üblicherweise folgende Unterlagen von Ihnen.
Sie erreichen uns ganz einfach über unser Kontaktformular auf der Website oder telefonisch unter der Rufnummer +49 (0) 711 2551 2550. Unser Team wird sich schnellstmöglich bei Ihnen melden, um einen Termin für ein Erstgespräch zu vereinbaren.
In einem kostenlosen Erstgespräch klären wir gemeinsam Ihre spezifischen Anforderungen und Wünsche. Wir besprechen den Anlass der Bewertung, die Art der Immobilie und klären, welche Gutachtenart für Sie am besten geeignet ist. So stellen wir sicher, dass Sie eine Bewertung erhalten, die genau auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt ist.
Auf Basis unseres Erstgesprächs erstellen wir ein individuelles Angebot, das exakt auf Ihre Immobilie und die erforderliche Bewertungsart zugeschnitten ist. In diesem Angebot erhalten Sie auch einen detaillierten Kostenvoranschlag mit Festpreisgarantie, sodass Sie von Anfang an über die exakten Kosten informiert sind.
Wenn Sie unserem Angebot zustimmen, unterzeichnen Sie es einfach und senden es an uns zurück. Sobald das unterzeichnete Dokument bei uns eingegangen ist, werden wir sofort für Sie tätig.
Wir vereinbaren mit Ihnen bzw. mit Ihren Mietern einen Ortstermin und nehmen vor Ort die Objektdaten auf. Parallel fragen wir alle weiteren benötigten Unterlagen bei den Behörden an. Unsere erfahrenen Gutachter prüfen Ihre Immobilie und erfassen alle notwendigen Daten, um eine präzise und fundierte Bewertung vorzunehmen. Nach der Finalisierung der Gutachtenerstellung kommt das Vier-Augen-Prinzip zur Anwendung und ein zweiter erfahrener Gutachter prüft das Immobiliengutachten.
Online-Tools versprechen eine schnelle und kostenfreie Einschätzung, arbeiten jedoch pauschalisiert und blenden lokale Besonderheiten häufig aus. Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung in Unterföhring hingegen unterliegt dem Berufsgeheimnis, haftet für seine Einschätzung und kennt Markt sowie Ort im Detail. Diese Sorgfalt zahlt sich besonders bei komplexen Fällen aus.
Ein qualifizierter Immobilien-Gutachter in Unterföhring erfasst Besonderheiten wie die Nähe zum Englischen Garten und zum Isar-Auengebiet, die Geothermie-Standards vieler Neubauten sowie die hervorragende ÖPNV-Anbindung durch die S-Bahn-Station. Solche Faktoren beeinflussen den Wert spürbar, werden von automatisierten Systemen jedoch selten korrekt gewichtet. Für Behörden, Finanzamt, Gerichte und Banken sind professionelle Gutachten zudem zwingend notwendig und anerkannt.
Dr. Timmer & Luibrand verfügt über langjährige Erfahrung in der Bewertung und Sachverständigentätigkeit in München und im gesamten Landkreis München. Diese Erfahrung hat sich auf die regionalen Marktdynamiken und die Besonderheiten des Medienstandorts Unterföhring spezialisiert. Unsere Kunden schätzen den persönlichen Kontakt, transparent kommunizierte Ergebnisse und eine zügige Bearbeitung ihrer Anfragen.
Mit einer Festpreisgarantie und umfassender Nachbetreuung stehen wir Ihnen als Ansprechpartner vor Ort zur Verfügung. Ob Sie einen Sachverständigen für Immobilien für ein Erbschaftsverfahren suchen oder ein Verkehrswertgutachten für Unterföhring zur Bankenvorlage benötigen, wir begleiten Sie fachkundig durch den gesamten Prozess. Sprechen Sie uns an, wenn Sie eine verlässliche Wertermittlung wünschen.
Für eine zuverlässige Bewertung Ihrer Immobilie ist fachliche Kompetenz entscheidend. Dr. Timmer & Luibrand stehen für realistische, zeitnahe und professionelle Immobilienbewertungen – sichern Sie sich jetzt Ihre unverbindliche Erstberatung.
Gerne über das Kontaktformular oder Sie rufen uns an unter der
Ein Wertgutachten spiegelt den Marktwert zum Bewertungsstichtag wider und verliert mit der Zeit an Aktualität, da sich Marktbedingungen ständig ändern. In der Regel empfehlen Sachverständige eine Überprüfung nach etwa einem Jahr, besonders in dynamischen Märkten wie Unterföhring. Bei Finanzierungen verlangen Banken oft eine aktuelle Bewertung, die nicht älter als sechs bis zwölf Monate ist. Bei größeren Marktveränderungen kann eine Aktualisierung schon früher sinnvoll sein.
Die Kosten richten sich nach Gutachtentyp, Objektgröße und Bewertungsanlass. Ein Kurzgutachten ist günstiger als ein vollständiges Verkehrswertgutachten, da der Analyseaufwand geringer ausfällt. Eine erste Einschätzung sowie die Erstberatung bieten wir grundsätzlich kostenlos an, damit Sie die tatsächlichen Kosten transparent vor Auftragserteilung erfahren. Fragen Sie unverbindlich nach einem individuellen Angebot für Ihr Objekt.
Ein Restnutzungsdauergutachten ermittelt, wie viele Jahre eine Immobilie voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist. Es wird häufig für steuerliche Zwecke benötigt, etwa um die Abschreibung bei vermieteten Immobilien zu optimieren. Besonders bei älteren Gebäuden aus der Nachkriegsbebauung kann eine verkürzte Restnutzungsdauer steuerliche Vorteile bringen. Ein qualifizierter Gutachter berücksichtigt dabei Bauzustand, Modernisierungen und energetische Standards.
Ja, eine Wertermittlung liefert auch für die Vermietung wertvolle Orientierung, besonders bei der Festlegung einer marktgerechten Miete. Die aktuellen Mietpreise in Unterföhring liegen bei etwa 19 bis 20 Euro pro Quadratmeter, wobei Lage und Ausstattung erhebliche Unterschiede verursachen. Ein Kurzgutachten reicht für diesen Zweck oft aus, da keine gerichtsfeste Dokumentation notwendig ist. So vermeiden Sie sowohl eine zu niedrige als auch eine überzogene Mietpreisforderung.
Der zuständige Gutachterausschuss beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung München sammelt und veröffentlicht Kaufpreissammlungen sowie Bodenrichtwerte, die als wichtige Referenz dienen. Sachverständige nutzen diese Daten, um ihre eigenen Bewertungen marktnah zu validieren. Die Daten des Gutachterausschusses fließen besonders in das Vergleichswertverfahren ein. Ohne diese amtlichen Referenzwerte wäre eine fundierte Marktwerteinschätzung deutlich schwieriger.
Bei einer Scheidung mit gemeinsamem Immobilienbesitz ist eine neutrale Wertermittlung meist unerlässlich, um den Zugewinnausgleich korrekt zu berechnen. Ein unabhängiges Gutachten schafft hier Klarheit zwischen den Parteien und kann spätere Streitigkeiten vermeiden. Gerichte verlangen häufig ein Verkehrswertgutachten, wenn sich die Ehepartner nicht einigen können. Die Investition in ein fundiertes Gutachten spart oft langwierige juristische Auseinandersetzungen.
Die nahezu flächendeckende Geothermie-Versorgung in Unterföhring wirkt sich positiv auf die Wertentwicklung von Immobilien aus, da sie niedrigere Heizkosten und eine bessere Energiebilanz ermöglicht. Käufer schätzen diese nachhaltige Infrastruktur zunehmend, was sich in der Nachfrage nach entsprechend ausgestatteten Objekten widerspiegelt. Bei der Sachwertermittlung berücksichtigen Gutachter solche energetischen Standards explizit. Objekte ohne Anschluss können im Vergleich einen leichten Wertnachteil aufweisen.
Der Verkehrswert bildet den am Markt erzielbaren Preis zum Bewertungsstichtag ab, während der Beleihungswert konservativer kalkuliert wird und langfristige Werthaltigkeit berücksichtigt. Banken nutzen den Beleihungswert, um Kreditrisiken über die gesamte Laufzeit abzusichern, weshalb er meist unter dem Verkehrswert liegt. Diese Differenz ist besonders bei der Finanzierung im Premiummarkt Unterföhring relevant. Beide Werte folgen unterschiedlichen gesetzlichen Vorgaben und dienen verschiedenen Zwecken.
Die Dauer hängt stark vom gewählten Gutachtentyp ab. Ein Kurzgutachten liegt üblicherweise nach ein bis zwei Wochen vor, während ein vollständiges Verkehrswertgutachten vier bis sechs Wochen in Anspruch nimmt. Beleihungswertgutachten für Banken variieren je nach Objektkomplexität und Anforderungen des Kreditinstituts. Eine frühzeitige Bereitstellung aller Unterlagen beschleunigt den Prozess erheblich.
Grundsätzlich kann jeder Miterbe eine Immobilienwertermittlung in Auftrag geben, wenn dies der Klärung der Erbauseinandersetzung dient. Für ein rechtlich belastbares Gutachten empfiehlt sich jedoch eine Abstimmung mit der Erbengemeinschaft, um spätere Anfechtungen zu vermeiden. Bei Uneinigkeit kann auch das Nachlassgericht die Erstellung eines neutralen Gutachtens veranlassen. Ein unabhängiger Sachverständiger sorgt für eine objektive Grundlage, die alle Parteien akzeptieren können.
Bei vermieteten Objekten, insbesondere Mehrfamilienhäusern, fließen bestehende Mietverträge und erzielbare Mieteinnahmen direkt in das Ertragswertverfahren ein. Die aktuellen Mietpreise in Unterföhring von etwa 19 bis 20 Euro pro Quadratmeter dienen dabei als wichtige Orientierung. Auch die Restlaufzeit bestehender Mietverträge kann den ermittelten Wert beeinflussen. Bei selbstgenutzten Immobilien spielt dieser Faktor dagegen keine Rolle.
Wir bewerten Immobilien im gesamten Gebiet von Unterföhring, darunter das Zentrum, das Feringasee-Gebiet, den Medienstandort und das Gewerbegebiet, das Föhringer Straße-Quartier, das Bahnhofsgebiet, den Poschinger Weiher-Bereich, die grünen Wohnlagen sowie die Geothermie-Quartiere. Darüber hinaus sind wir auch in angrenzenden Orten aktiv, etwa in Oberföhring, Ismaning, Garching, Aschheim, Unterschleißheim, Feldmoching und Karlsfeld sowie im Bereich des Isar-Auengebiets und in München Zentrum. Diese breite regionale Abdeckung erlaubt uns einen fundierten Vergleich verschiedener Lagen und Marktentwicklungen.
