Michael Luibrand, Geschäftsführer
Zwischen Mainufer, Schwanheimer Wald und der historischen Goldstein-Siedlung hat sich ein Immobilienmarkt entwickelt, der viele Facetten Frankfurts in einem Stadtteil vereint. Wer hier eine Immobilie in Schwanheim bewerten lassen möchte, benötigt einen Partner, der sowohl die Waldrandlage als auch die Nähe zum Flughafen fachgerecht einschätzen kann. Genau diese Kombination aus Ortskenntnis und juristischer Präzision bietet Ihnen eine fundierte Immobilienbewertung in Schwanheim.
Als Sachverständiger für Immobilienbewertung in Schwanheim kennt Dr. Timmer & Luibrand die Besonderheiten des südwestlichen Frankfurter Marktes seit vielen Jahren. Die zertifizierten Sachverständigen im Team verfügen über tiefgehende Kenntnisse der Goldstein-Siedlung, des historischen Altstadtkerns und der begehrten Mainuferlage. Eine kostenlose Erstberatung gibt Ihnen einen ersten Überblick, bevor Sie sich für ein Gutachten entscheiden.
Durch die transparente Festpreisgarantie wissen Sie von Anfang an, welche Kosten auf Sie zukommen. Die schnelle Bearbeitung geht dabei nie zulasten der fachlichen Qualität. Gerade in einem Stadtteil mit so unterschiedlichen Bauformen wie Fachwerkhäusern, Nachkriegsbauten und modernen Neubauten zahlt sich diese Ortskenntnis aus.
Die Gründe für eine fundierte Wertermittlung von Immobilien in Schwanheim sind vielfältig. Häufig steht eine Erbschaft im Raum, bei der der Verkehrswert als Grundlage für die Erbauseinandersetzung oder die Erbschaftsteuer dient. Auch bei einer geplanten Testamentsregelung hilft ein neutrales Wertgutachten, spätere Streitigkeiten zwischen Erben zu vermeiden.
Ebenso relevant ist die klassische Verkaufsabsicht, bei der ein realistischer Marktpreis über Erfolg oder Misserfolg einer Vermarktung entscheidet. Bei einer Scheidung wird die Immobilie oft zum zentralen Streitpunkt der Vermögensaufteilung, weshalb ein unabhängiges Gutachten für beide Seiten Klarheit schafft. Nicht zuletzt verlangen Banken bei einer Refinanzierung häufig ein belastbares Beleihungswertgutachten.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Dann ist es von zentraler Bedeutung, den aktuellen Marktwert zu kennen. Eine professionelle Immobilienbewertung von einem erfahrenen Immobiliensachverständigen wie der Dr. Timmer & Luibrand GmbH gewährleistet, dass Sie einen realistischen Verkaufspreis ansetzen.
In vielen Fällen sind Immobilien Gegenstand von Erbschaften oder Schenkungen. Der richtige Wert einer Immobilie spielt dabei nicht nur für steuerliche Belange eine Rolle, sondern auch bei der Verteilung von Erbanteilen.
Banken und Kreditinstitute verlangen oft ein Immobiliengutachten, um den Wert eines Objekts für die Finanzierung zu ermitteln. Die Dr. Timmer & Luibrand GmbH erstellt Bewertungen, die den Anforderungen der Kreditinstitute gerecht werden.
Bei einer Trennung oder bei Scheidung hilft ein unabhängiges Verkehrswertgutachten, eine faire Lösung zu finden und klare Verhältnisse zu schaffen.
Jede seriöse Wertermittlung einer Immobilie in Schwanheim folgt der Immobilienwertermittlungsverordnung. Diese gesetzliche Grundlage (Quelle: ImmoWertV) legt fest, nach welchen Kriterien der Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln ist. Zur Anwendung kommen drei anerkannte Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
In Schwanheim spielen dabei lokale Besonderheiten eine wichtige Rolle. Die Waldrandlage am Schwanheimer Wald mit den Schwanheimer Alteichen begrenzt die Bauaktivität in bestimmten Bereichen erheblich. Die Nähe zum Frankfurter Flughafen kann zudem Lärmimmissionen verursachen, die sich auf den Wert auswirken und bei Beleihungswertgutachten besonders berücksichtigt werden müssen.
Ein ausführlicher Gutachtenbericht dokumentiert jeden Rechenschritt nachvollziehbar. So können Sie, Ihr Steuerberater oder ein Gericht die Bewertung jederzeit nachvollziehen und überprüfen.
Für unterschiedliche Anlässe eignen sich unterschiedliche Gutachtenarten. Das Vollgutachten nach §194 BauGB (Quelle: BauGB) gilt als offiziell anerkanntes Verkehrswertgutachten für Schwanheim und wird von Gerichten, Finanzämtern und bei Erbschaften akzeptiert. Die Bearbeitungszeit liegt bei etwa drei bis sechs Wochen, da eine umfassende Objektanalyse und Marktrecherche erforderlich sind.
Wer schneller Orientierung benötigt, greift zum Kurzgutachten. Es liefert innerhalb von ein bis zwei Wochen eine fundierte Werteinschätzung für private Zwecke, ist jedoch nicht in jedem Fall gerichtsfest. Banken wiederum verlangen meist ein spezielles Beleihungswertgutachten, das konservative Risikofaktoren einbezieht und als Grundlage für die Kreditvergabe dient.
| Gutachtenart | Bearbeitungszeit | Typischer Einsatzzweck |
|---|---|---|
| Verkehrswertgutachten §194 BauGB | ca. 3 bis 6 Wochen | Erbschaft, Gericht, Finanzamt |
| Kurzgutachten | ca. 1 bis 2 Wochen | Private Orientierung, erste Einschätzung |
| Beleihungswertgutachten | je nach Bank variabel | Kreditvergabe, Refinanzierung |
Für Schwanheim sind dabei stets die Lage am Mainufer, der angrenzende Naturschutz sowie mögliche Lärmbelastungen durch den Flughafen einzubeziehen. Fordern Sie ein Gutachten an, das genau auf Ihre individuelle Situation zugeschnitten ist.
Wir bieten Ihnen ein umfassendes Spektrum an Bewertungsservices, die speziell auf die Bedürfnisse Ihres Immobilienmarkts zugeschnitten sind:
Ein Verkehrswertgutachten ist die umfassendste und detaillierteste Form der Immobilienbewertung. Unser Team erstellt ein präzises Vollgutachten, das alle wesentlichen Faktoren – wie Lage, baulichen Zustand, Marktumfeld und rechtliche Rahmenbedingungen – berücksichtigt, um den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie objektiv zu ermitteln.
Für Mieter und Vermieter ist ein Mietwertgutachten ideal, um eine faire, marktgerechte Miete zu ermitteln. Wir bei der Dr. Timmer & Luibrand GmbH kennen die ortsüblichen Mietpreise und erstellen Ihnen ein Gutachten, das den Mietwert Ihrer Immobilie rechtssicher festlegt. Ob Sie neu vermieten oder die Miete anpassen möchten – so haben Sie eine fundierte Orientierung.
Bei der steuerlichen Kaufpreisaufteilung geht es darum, den Kaufpreis einer Immobilie korrekt auf die einzelnen Bestandteile – wie Gebäude- und Grundstückswert – aufzuteilen. Diese Aufteilung ist besonders wichtig für steuerliche Absetzungen und kann Ihnen bei der Optimierung Ihrer Steuerlast helfen. Unsere Experten analysieren detailliert alle relevanten Parameter und erstellen eine professionelle Aufteilung, die den gesetzlichen Anforderungen entspricht und in Ihrer Steuererklärung genutzt werden kann. So können Sie die Immobilie steuerlich optimal nutzen und profitieren von einer transparenten und präzisen Bewertung.
Das Kurzgutachten ist eine kompakte und kostengünstigere Alternative zum Vollgutachten. Es eignet sich hervorragend für Entscheidungen, die eine grobe Einschätzung des Immobilienwerts erfordern, wie z. B. bei einer Neuvermietung oder ersten Kaufüberlegungen. Auch bei Erbschaftsangelegenheiten kann ein Kurzgutachten hilfreich sein. In einem Kurzbewertung werden die wichtigsten Einflussfaktoren wie Lage, Zustand und Nutzung der Immobilie untersucht und in einem übersichtlichen Format dargestellt. Unsere Sachverständigen erstellen dieses präzise, aber verkürzte Gutachten schnell und effizient – perfekt, wenn Sie eine schnelle, aber dennoch fundierte Bewertung benötigen.
Unsere Immobilienberatung mit Immobilienbewertung begleitet Sie sicher durch den gesamten Kauf- oder Verkaufsprozess – von der Marktanalyse über die Bewertung bis hin zur Vertragsverhandlung. Besonders bei komplexen oder emotionalen Immobiliengeschäften ist es wichtig, einen erfahrenen Partner an der Seite zu haben, der Ihre Interessen vertritt und Sie objektiv berät. Unsere Berater unterstützen Sie bei der Auswahl und Prüfung der passenden Immobilie oder des idealen Käufers und begleiten Sie in Verhandlungen, damit Sie bestmögliche Ergebnisse erzielen.
Schwanheim vereint eine ungewöhnlich große Bandbreite an Bauformen. Im historischen Ortskern stehen noch Fachwerkhäuser aus der Dorfzeit, die einen besonderen Altbaucharme ausstrahlen. Daneben prägen Nachkriegsbauten aus den Jahren 1950 bis 1974 sowie Wohnungen aus der Zeit zwischen 1975 und 1999 das Stadtbild.
Ein Alleinstellungsmerkmal ist die Goldstein-Siedlung, 1932 als Arbeitslosenprojekt errichtet und heute Heimat von rund 11.000 Einwohnern. Die typischen Kleinsiedler-Eigenheime bilden einen etablierten Bestand mit eigenem Charakter, der bei der Wertermittlung gesondert betrachtet werden muss. Moderne Neubauten ab dem Jahr 2000 sowie energetisch sanierte Bestandsbauten ergänzen das Angebot.
Die Marktpreise bewegen sich bei Eigentumswohnungen im Durchschnitt zwischen 4.000 und 4.600 Euro pro Quadratmeter, bei einer Spanne von 2.000 bis 7.800 Euro. Häuser erzielen im Schnitt 3.600 bis 4.600 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 2.700 bis 5.400 Euro (Quelle: Gutachterausschuss Frankfurt am Main). Damit gilt Schwanheim als vergleichsweise erschwingliche Waldrandlage innerhalb Frankfurts, wenn auch der Markt derzeit eine leichte Abwärtstendenz mit moderaten Schwankungen zeigt.
Der Ablauf einer professionellen Immobilienwertermittlung folgt einem klaren Muster. Zunächst erfolgt eine kostenlose Erstberatung, bei der ein Vor-Ort-Termin vereinbart wird. Im zweiten Schritt findet die detaillierte Objektbesichtigung statt, bei der Aufmaße genommen und Fotos für die Dokumentation erstellt werden.
Anschließend folgt eine Marktanalyse speziell für Schwanheim, bei der Vergleichswerte herangezogen und die Standortfaktoren bewertet werden. Im vierten Schritt wird die eigentliche Bewertung nach ImmoWertV durchgeführt und das schriftliche Gutachten erstellt. Abschließend erhalten Sie das Ergebnis in einem persönlichen Gespräch erläutert, damit alle offenen Fragen geklärt werden können.
Schreiben Sie uns über das Kontaktformular oder rufen Sie uns an – die Rufnummern unserer Standorte München, Frankfurt und Stuttgart finden Sie am Seitenende. Wir melden uns zeitnah für ein Erstgespräch.
In einem kostenlosen Erstgespräch klären wir gemeinsam Ihre spezifischen Anforderungen und Wünsche. Wir besprechen den Anlass der Bewertung, die Art der Immobilie und klären, welche Gutachtenart für Sie am besten geeignet ist. So stellen wir sicher, dass Sie eine Bewertung erhalten, die genau auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt ist.
Auf Basis unseres Erstgesprächs erstellen wir ein individuelles Angebot, das exakt auf Ihre Immobilie und die erforderliche Bewertungsart zugeschnitten ist. In diesem Angebot erhalten Sie auch einen detaillierten Kostenvoranschlag mit Festpreisgarantie, sodass Sie von Anfang an über die exakten Kosten informiert sind.
Wenn Sie unserem Angebot zustimmen, unterzeichnen Sie es einfach und senden es an uns zurück. Sobald das unterzeichnete Dokument bei uns eingegangen ist, werden wir sofort für Sie tätig.
Wir vereinbaren mit Ihnen bzw. mit Ihren Mietern einen Ortstermin und nehmen vor Ort die Objektdaten auf. Parallel fragen wir alle weiteren benötigten Unterlagen bei den Behörden an. Unsere erfahrenen Gutachter prüfen Ihre Immobilie und erfassen alle notwendigen Daten, um eine präzise und fundierte Bewertung vorzunehmen. Nach der Finalisierung der Gutachtenerstellung kommt das Vier-Augen-Prinzip zur Anwendung und ein zweiter erfahrener Gutachter prüft das Immobiliengutachten.
Damit ein Immobilien-Gutachter in Schwanheim zügig arbeiten kann, sollten einige Unterlagen bereitliegen. Dazu zählen der aktuelle Grundbuchauszug sowie die Flurkarte, die beim Amtsgericht Frankfurt am Main angefragt werden können, da dieses für Schwanheim zuständig ist (Quelle: Amtsgericht Frankfurt am Main). Ebenso wichtig sind Angaben zu Baujahr, Bauzustand und den letzten Renovierungen.
Grundrisse und Nutzflächenberechnungen erleichtern die exakte Bewertung von Haus oder Wohnung erheblich. In Schwanheim kommen je nach Lage weitere Dokumente hinzu, etwa ein Lärmgutachten wegen der Flughafennähe, Naturschutzverträge im Bereich der Schwanheimer Düne oder Feststellungen zum Denkmalschutz bei historischen Fachwerkhäusern.
Dr. Timmer & Luibrand ist seit Jahren auf den Frankfurter Westend und die südwestlichen Stadtteile wie Schwanheim spezialisiert. Als Immobiliensachverständiger arbeitet das Team nach der Zertifizierungsnorm DIN EN ISO/IEC 17024 und erfüllt damit hohe amtliche Standards für Sachverständigenleistungen.
Eine feste Preisgarantie sorgt dafür, dass keine versteckten Gebühren oder Zusatzkosten entstehen. Kompetente Beratung und schnelle Bearbeitungszeiten gehen dabei nie zulasten der fachlichen Sorgfalt. Ob Vollgutachten, Kurzgutachten oder Beleihungswertgutachten: Als erfahrener Gutachter für Immobilien begleitet Sie das Team durch jeden Schritt der Bewertung.
Neben klassischen Verkehrswertgutachten gewinnt die steuerliche Immobilienbewertung zunehmend an Bedeutung, etwa bei Schenkungen oder der Erbschaftsteuererklärung. Auch ein Restnutzungsdauergutachten kann sinnvoll sein, um die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes für steuerliche Abschreibungen zu ermitteln. Gerade bei den Nachkriegsbauten und Altbauten in Schwanheim spielt dieser Aspekt häufig eine Rolle.
Ein erfahrener Immobiliengutachter kann außerdem bei der Bewertung von Sonderfällen wie Erbbaurechten oder Teileigentum unterstützen. Wenden Sie sich frühzeitig an einen Sachverständigen, um steuerliche Fristen einzuhalten und Nachfragen des Finanzamts souverän zu begegnen.
Für eine zuverlässige Bewertung Ihrer Immobilie ist fachliche Kompetenz entscheidend. Dr. Timmer & Luibrand stehen für realistische, zeitnahe und professionelle Immobilienbewertungen – sichern Sie sich jetzt Ihre unverbindliche Erstberatung.
Gerne über das Kontaktformular oder Sie rufen uns an unter der
Die Dauer hängt von der gewählten Gutachtenart ab. Ein Kurzgutachten lässt sich meist innerhalb von ein bis zwei Wochen erstellen, während ein umfassendes Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB rund drei bis sechs Wochen in Anspruch nimmt. Diese längere Bearbeitungszeit ergibt sich aus der detaillierten Objektbesichtigung, der Marktanalyse und der ausführlichen Dokumentation. Bei komplexeren Objekten wie der historischen Goldstein-Siedlung kann sich die Bearbeitung leicht verlängern, da lokale Besonderheiten sorgfältig geprüft werden müssen.
Ja, die Erstberatung bei Dr. Timmer & Luibrand ist kostenlos und unverbindlich. In diesem Gespräch klären Sie, welche Gutachtenart für Ihren konkreten Anlass sinnvoll ist und welche Unterlagen benötigt werden. Erst nach diesem Termin entscheiden Sie, ob und in welchem Umfang ein Gutachten beauftragt wird. So verschaffen Sie sich einen ersten Überblick, ohne finanzielle Verpflichtungen einzugehen.
Die Nähe zum Frankfurter Flughafen kann Lärmimmissionen verursachen, die sich wertmindernd auswirken können. Ein erfahrener Sachverständiger prüft im Rahmen der Bewertung, in welchem Ausmaß dies für die jeweilige Lage in Schwanheim zutrifft. Besonders bei Beleihungswertgutachten für Banken wird dieser Faktor gesondert dokumentiert, da er das Risikoprofil der Immobilie beeinflusst. Nicht jede Adresse in Schwanheim ist gleichermaßen betroffen, weshalb eine individuelle Prüfung wichtig ist.
Die Goldstein-Siedlung wurde 1932 als Arbeitslosenprojekt errichtet und zählt heute rund 11.000 Einwohner. Die typischen Kleinsiedler-Eigenheime aus den 1930er Jahren bilden einen homogenen, etablierten Bestand mit eigenem städtebaulichem Charakter. Bei der Bewertung müssen Bauweise, Grundstücksgrößen und der historische Kontext dieser Siedlung besonders berücksichtigt werden. Vergleichswerte lassen sich daher meist am besten innerhalb der Siedlung selbst finden.
Die Nähe zur Schwanheimer Düne, einem 58,5 Hektar großen Naturschutzgebiet, sowie zum Schwanheimer Wald mit den jahrhundertealten Alteichen begrenzt die Bauaktivität in bestimmten Bereichen deutlich. Das kann einerseits den Wohnwert durch die naturnahe Lage steigern, andererseits aber auch bauliche Erweiterungen einschränken. Ein Sachverständiger berücksichtigt beide Effekte bei der Wertermittlung sorgfältig und stellt sie im Gutachten transparent dar.
Ja, gerade bei historischen Fachwerkhäusern aus der Dorfzeit ist ein fundiertes Gutachten oft unverzichtbar. Solche Objekte weisen häufig besondere bauliche Merkmale auf, die sich nicht ohne Weiteres mit modernen Neubauten vergleichen lassen. Ein Sachverständiger berücksichtigt Bauzustand, Denkmalschutzaspekte und historischen Charme gleichermaßen. Das Ergebnis dient als solide Grundlage für die Erbauseinandersetzung oder eine mögliche Erbschaftsteuererklärung.
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den aktuellen Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag und wird beispielsweise bei Erbschaft oder Verkauf benötigt. Ein Beleihungswertgutachten hingegen dient Banken als Grundlage für die Kreditvergabe und berücksichtigt zusätzlich konservative Risikofaktoren, um Wertschwankungen über die Kreditlaufzeit abzufedern. Dadurch liegt der Beleihungswert meist unterhalb des Verkehrswerts. Beide Gutachtenarten folgen jedoch denselben grundlegenden Bewertungsverfahren.
Bei Objekten in unmittelbarer Mainuferlage sind neben den Standardunterlagen wie Grundbuchauszug und Flurkarte häufig auch Informationen zu Hochwasserschutzmaßnahmen relevant. Zudem können bestehende Nutzungsbeschränkungen durch die Nähe zum Naturschutzgebiet Schwanheimer Düne von Bedeutung sein. Ein Sachverständiger prüft im Einzelfall, welche zusätzlichen Nachweise für eine belastbare Bewertung erforderlich sind. So lassen sich spätere Rückfragen von Behörden oder Kreditinstituten vermeiden.
Für eine erste Preisorientierung beim Verkauf kann ein Kurzgutachten durchaus ausreichen, da es zügig erstellt wird und einen realistischen Richtwert liefert. Für offizielle Zwecke wie eine Vorlage beim Finanzamt oder in einem Gerichtsverfahren wird jedoch meist ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB verlangt. Verkäufer sollten daher vorab klären, welcher Nachweis von der Gegenseite oder von Behörden gefordert wird. Im Zweifel empfiehlt sich das ausführlichere Gutachten.
Schwanheim verfügt über eine eher schwache Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, mit den Straßenbahnlinien 12 und 19 sowie einigen Buslinien. Gleichzeitig besteht über die A5 via Niederrad eine gute Anbindung für den Individualverkehr. Bei der Wertermittlung wägt ein Sachverständiger beide Faktoren gegeneinander ab, da sie je nach Zielgruppe unterschiedlich stark ins Gewicht fallen. Für Familien mit eigenem Fahrzeug wirkt sich die Autoanbindung oft positiver aus als für Pendler ohne Auto.
Dr. Timmer & Luibrand ist in Alt-Schwanheim, Goldstein-Ost, Goldstein-West sowie den angrenzenden Stadtteilen Höchst, Nied, Griesheim, Niederrad, Sachsenhausen und Sindlingen tätig. Auch das Gebiet rund um den Frankfurter Flughafen wird abgedeckt. Darüber hinaus übernimmt das Team Bewertungen in Kelsterbach, Raunheim, Mönchhof und Oberrad sowie in der Frankfurter Innenstadt, die nur rund 7 Kilometer entfernt liegt. Die Nähe zum Main-Ufer und zum Frankfurter Stadtwald wird bei allen Bewertungen berücksichtigt.
Der Gutachterausschuss Frankfurt am Main veröffentlicht regelmäßig Bodenrichtwerte und Marktdaten, die als wichtige Grundlage für die Vergleichswertermittlung dienen (Quelle: Gutachterausschuss Frankfurt am Main). Sachverständige nutzen diese amtlichen Daten, um ihre eigenen Bewertungen zusätzlich abzusichern und nachvollziehbar zu gestalten. Für Eigentümer und Erben bietet dies zusätzliche Transparenz, da die Werte auf offiziellen, öffentlich zugänglichen Quellen basieren.
Fachlich geprüft von:
Michael A. Luibrand (M. Sc.)
Gutachter / Immobiliensachverständiger · Geschäftsführender Gesellschafter
Michael A. Luibrand ist Geschäftsführender Gesellschafter der Dr. Timmer & Luibrand GmbH und Zertifizierter Sachverständiger DIAZert (LF) für die Marktwertermittlung aller Immobilienarten gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA-IB-568, gültig bis 26.04.2029). Als Recognised European Valuer (REV) und Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten erstellt er Gutachten für private und institutionelle Auftraggeber. Er ist Mitglied im Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V. (BDSF) sowie in der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif).
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