Michael Luibrand, Geschäftsführer
Zwischen dem traditionsreichen Alt-Giesing und den modernen Neubauquartieren von Fasangarten entfaltet sich einer der spannendsten Immobilienmärkte Münchens. Wer hier eine Immobilienbewertung in Obergiesing-Fasangarten benötigt, trifft auf einen Stadtteil im Wandel, der ehemalige Arbeiterviertel-Charakteristik mit aufstrebender Neubaudynamik verbindet. Genau diese Gemengelage macht eine fundierte, ortskundige Wertermittlung unverzichtbar. Dr. Timmer & Luibrand kennt die Mikrolagen zwischen Tegernseer Landstraße und Perlacher Forst und liefert Gutachten, die dieser Vielschichtigkeit gerecht werden.
Der Stadtbezirk 17 gliedert sich in Alt-Giesing im Norden, das Kerngebiet Obergiesing, das offiziell als Südgiesing bezeichnete Areal sowie das in den 1920er Jahren entstandene Fasangarten im Süden. Diese Vielfalt erfordert einen Sachverständigen für Immobilienbewertung in Obergiesing-Fasangarten, der jede Teillage differenziert einschätzen kann. Unsere Gutachten basieren auf der ImmoWertV und werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte München anerkannt (Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte München).
Die Preisentwicklung von plus 7,1 Prozent im Jahr 2025 gegenüber dem Münchner Durchschnitt zeigt die Dynamik dieses Stadtteils deutlich. Wir bieten eine kostenlose Erstberatung zur Einschätzung Ihrer Immobilie sowie eine Festpreisgarantie ohne versteckte Zusatzkosten. So erhalten Sie von Anfang an volle Transparenz über den Ablauf und die zu erwartenden Ergebnisse Ihrer Bewertung.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Dann ist es von zentraler Bedeutung, den aktuellen Marktwert zu kennen. Eine professionelle Immobilienbewertung von einem erfahrenen Immobiliensachverständigen wie der Dr. Timmer & Luibrand GmbH gewährleistet, dass Sie einen realistischen Verkaufspreis ansetzen.
In vielen Fällen sind Immobilien Gegenstand von Erbschaften oder Schenkungen. Der richtige Wert einer Immobilie spielt dabei nicht nur für steuerliche Belange eine Rolle, sondern auch bei der Verteilung von Erbanteilen.
Banken und Kreditinstitute verlangen oft ein Immobiliengutachten, um den Wert eines Objekts für die Finanzierung zu ermitteln. Die Dr. Timmer & Luibrand GmbH erstellt Bewertungen, die den Anforderungen der Kreditinstitute gerecht werden.
Bei einer Trennung oder Scheidung hilft ein unabhängiges Verkehrswertgutachten, eine faire Lösung zu finden und klare Verhältnisse zu schaffen.
Der Markt in Obergiesing-Fasangarten zeigt eine jährliche Aufwertungsdynamik von 4 bis 6 Prozent, vergleichbar mit der Entwicklung, die Haidhausen zwischen 2005 und 2015 durchlaufen hat. Fachleute sprechen hier von einer Comparatio, die dem Stadtteil erhebliches Wachstumspotenzial zuschreibt. Wer heute eine Wertermittlung von Immobilien in Obergiesing-Fasangarten in Auftrag gibt, profitiert von dieser noch nicht abgeschlossenen Aufwertungsphase.
Die Preisspannen unterscheiden sich deutlich je nach Lage. Wohnungen in Obergiesing bewegen sich zwischen 7.500 und 10.500 Euro pro Quadratmeter, während Fasangarten mit 8.000 bis 10.500 Euro pro Quadratmeter ein ähnliches, teils höheres Niveau erreicht. Häuser erzielen zwischen 8.500 und 12.000 Euro pro Quadratmeter, wobei unrenovierte Altbauten in Alt-Giesing bei rund 7.800 Euro pro Quadratmeter beginnen und moderne Neubaulagen bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter erreichen können.
Getragen wird diese Entwicklung von einer starken Nachfrage seitens Akademikern, jungen Familien und Kapitalanlegern, die die gute Anbindung und die grüne Infrastruktur des Stadtteils schätzen. Die Nähe zu Au-Haidhausen, Untergiesing-Harlaching und Ramersdorf-Perlach macht das Viertel zusätzlich attraktiv für Pendler in die Innenstadt.
Nicht jeder Anlass erfordert das gleiche Gutachten. Je nach Zweck unterscheiden sich Aufwand, Prüftiefe und rechtliche Verwendbarkeit erheblich. Wer eine Immobilie in Obergiesing-Fasangarten bewerten lassen möchte, sollte daher zunächst den konkreten Verwendungszweck klären.
| Gutachtenart | Dauer | Einsatzzweck | Rechtliche Verwendbarkeit |
|---|---|---|---|
| Kurzgutachten | ca. 3 Wochen | Privatverkauf, schnelle Orientierung | Eingeschränkt, nicht gerichtsfest |
| Vollgutachten (§ 194 BauGB) | 4 bis 6 Wochen | Erbschaft, Gerichtsverfahren, Scheidung | Gerichtsfest, für Behörden anerkannt |
| Beleihungswertgutachten | 3 bis 5 Wochen | Kreditvergabe, Refinanzierung | Von Kreditinstituten akzeptiert |
Ein Kurzgutachten liefert eine schnelle, kostengünstige Einschätzung und ist ideal, wenn Sie zeitnah einen Verkaufspreis festlegen möchten. Für Erbschaften, Scheidungen oder gerichtliche Auseinandersetzungen ist hingegen das Vollgutachten nach § 194 BauGB (Quelle: BauGB) erforderlich, da es umfassend geprüft und vor Gericht anerkannt wird. Kreditinstitute verlangen wiederum meist ein spezialisiertes Beleihungswertgutachten, das auf die Anforderungen der Finanzierung zugeschnitten ist.
Alle drei Gutachtenarten erstellen wir nach den Vorgaben der ImmoWertV (Quelle: ImmoWertV) und berücksichtigen dabei die regionalen Besonderheiten des Stadtbezirks 17. So stellen wir sicher, dass jede Wertermittlung einer Immobilie in Obergiesing-Fasangarten exakt zum jeweiligen Anlass passt.
Der Gebäudebestand in Obergiesing-Fasangarten ist außergewöhnlich vielfältig. Altbauten aus den Jahren 1890 bis in die 1920er Jahre prägen vor allem Alt-Giesing mit ihrer neugotischen Architektur, hohen Decken von 3,20 Metern, Stuck und Parkett. Sanierte Exemplare dieser Bauepoche erzielen Werte zwischen 9.000 und 11.500 Euro pro Quadratmeter.
Nachkriegsbauten bilden den größten Anteil des Bestands und zeigen eine breite Spanne an Ausstattungsqualität. Daneben entstanden mit der McGraw-Kaserne und dem Agfapark zwei bedeutende moderne Neubausiedlungen. Die McGraw-Kaserne, ein ehemaliges US-Militärareal, wurde zwischen 2015 und 2022 zu einem Quartier mit rund 1.200 energieeffizienten, barrierefreien Wohnungen entwickelt und erreicht im Schnitt 10.200 Euro pro Quadratmeter, während Alt-Giesing im Mittel bei rund 8.200 Euro pro Quadratmeter liegt.
Einfamilienhäuser in Siedlungslagen, besonders in Fasangarten, sind bei Familien besonders begehrt. Objekte mit eigener Gartenfläche erreichen dabei regelmäßig höhere Bewertungen als vergleichbare Wohnungen ohne Außenbereich. Ein erfahrener Immobilien-Gutachter in Obergiesing-Fasangarten kennt diese Unterschiede und berücksichtigt sie bei der Wertermittlung entsprechend.
Eine seriöse Wertermittlung folgt einem klar strukturierten Ablauf, der Transparenz und Nachvollziehbarkeit sicherstellt. Wir orientieren uns dabei konsequent an den Vorgaben der ImmoWertV und den regionalen Daten des Gutachterausschusses.
Besonders die Lagemerkmale verdienen Aufmerksamkeit. Die hervorragende Verkehrsanbindung durch S3, S7, U1 und U2 sowie die Nähe zum Mittleren Ring machen den Stadtteil attraktiv, ebenso die Erreichbarkeit der Innenstadt in rund 14 Minuten. Auch die Nähe zum Perlacher Forst, zum Ostfriedhof und zu den neu gestalteten Parkanlagen von Agfapark und Weißenseepark fließt in die Bewertung ein.
Am Ende steht ein umfassendes Wertgutachten, das Ihnen als solide Grundlage für Verkauf, Finanzierung oder rechtliche Auseinandersetzungen dient. Fordern Sie ein Gutachten an, um von unserer strukturierten Vorgehensweise zu profitieren.
Sie erreichen uns ganz einfach über unser Kontaktformular auf der Website oder telefonisch unter der Rufnummer +49 (0) 711 2551 2550. Unser Team wird sich schnellstmöglich bei Ihnen melden, um einen Termin für ein Erstgespräch zu vereinbaren.
In einem kostenlosen Erstgespräch klären wir gemeinsam Ihre spezifischen Anforderungen und Wünsche. Wir besprechen den Anlass der Bewertung, die Art der Immobilie und klären, welche Gutachtenart für Sie am besten geeignet ist. So stellen wir sicher, dass Sie eine Bewertung erhalten, die genau auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt ist.
Auf Basis unseres Erstgesprächs erstellen wir ein individuelles Angebot, das exakt auf Ihre Immobilie und die erforderliche Bewertungsart zugeschnitten ist. In diesem Angebot erhalten Sie auch einen detaillierten Kostenvoranschlag mit Festpreisgarantie, sodass Sie von Anfang an über die exakten Kosten informiert sind.
Wenn Sie unserem Angebot zustimmen, unterzeichnen Sie es einfach und senden es an uns zurück. Sobald das unterzeichnete Dokument bei uns eingegangen ist, werden wir sofort für Sie tätig.
Wir vereinbaren mit Ihnen bzw. mit Ihren Mietern einen Ortstermin und nehmen vor Ort die Objektdaten auf. Parallel fragen wir alle weiteren benötigten Unterlagen bei den Behörden an. Unsere erfahrenen Gutachter prüfen Ihre Immobilie und erfassen alle notwendigen Daten, um eine präzise und fundierte Bewertung vorzunehmen. Nach der Finalisierung der Gutachtenerstellung kommt das Vier-Augen-Prinzip zur Anwendung und ein zweiter erfahrener Gutachter prüft das Immobiliengutachten.
Online-Tools liefern häufig nur grobe Preisspannen, die lokale Besonderheiten wie die Aufwertungsdynamik von Fasangarten mit 4 bis 6 Prozent jährlich nicht abbilden können. Ein zertifizierter Immobiliengutachter nimmt hingegen eine persönliche Ortsbesichtigung vor und berücksichtigt Detailfaktoren wie Denkmalschutz, Bauqualität und die Nähe zu Neubaugebieten wie der McGraw-Kaserne.
Ein weiterer entscheidender Vorteil liegt in der Rechtssicherheit. Nur ein zertifiziertes Gutachten wird vor Gericht anerkannt und ist für Erbschaften sowie Versicherungsfälle rechtlich verwertbar. Bei Meinungsverschiedenheiten zwischen Käufer und Verkäufer schafft ein solches Gutachten eine belastbare, objektive Grundlage für Verhandlungen.
Die Gründe für eine professionelle Wertermittlung sind vielfältig. Beim Verkauf ermöglicht ein präzises Gutachten eine marktgerechte Preisfestlegung und sichert angesichts der starken Nachfrage im Stadtteil einen maximalen Erlös. Bei Erbfall und Schenkung fordern Finanzamt und Behörden regelmäßig ein zertifiziertes Gutachten als Nachweis für die steuerliche Bewertung.
Auch bei Kreditvergabe und Refinanzierung verlangen Banken ein spezialisiertes Beleihungswertgutachten, das die Kreditwürdigkeit der Immobilie objektiv belegt. Bei Ehescheidungen oder im Versicherungsfall dient eine unabhängige Wertermittlung als neutrale Grundlage für Verhandlungen und Schadensregulierung. In all diesen Fällen lohnt sich eine steuerliche Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Gutachter für Immobilien.
Wir bieten Ihnen ein umfassendes Spektrum an Bewertungsservices, die speziell auf die Bedürfnisse Ihres Immobilienmarkts zugeschnitten sind:
Ein Verkehrswertgutachten ist die umfassendste und detaillierteste Form der Immobilienbewertung. Unser Team erstellt ein präzises Vollgutachten, das alle wesentlichen Faktoren – wie Lage, baulichen Zustand, Marktumfeld und rechtliche Rahmenbedingungen – berücksichtigt, um den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie objektiv zu ermitteln.
Für Mieter und Vermieter ist ein Mietwertgutachten ideal, um eine faire, marktgerechte Miete zu ermitteln. Wir bei der Dr. Timmer & Luibrand GmbH kennen die ortsüblichen Mietpreise und erstellen Ihnen ein Gutachten, das den Mietwert Ihrer Immobilie rechtssicher festlegt. Ob Sie neu vermieten oder die Miete anpassen möchten – so haben Sie eine fundierte Orientierung.
Bei der steuerlichen Kaufpreisaufteilung geht es darum, den Kaufpreis einer Immobilie korrekt auf die einzelnen Bestandteile – wie Gebäude- und Grundstückswert – aufzuteilen. Diese Aufteilung ist besonders wichtig für steuerliche Absetzungen und kann Ihnen bei der Optimierung Ihrer Steuerlast helfen. Unsere Experten analysieren detailliert alle relevanten Parameter und erstellen eine professionelle Aufteilung, die den gesetzlichen Anforderungen entspricht und in Ihrer Steuererklärung genutzt werden kann. So können Sie die Immobilie steuerlich optimal nutzen und profitieren von einer transparenten und präzisen Bewertung.
Das Kurzgutachten ist eine kompakte und kostengünstigere Alternative zum Vollgutachten. Es eignet sich hervorragend für Entscheidungen, die eine grobe Einschätzung des Immobilienwerts erfordern, wie z. B. bei einer Neuvermietung oder ersten Kaufüberlegungen. Auch bei Erbschaftsangelegenheiten kann ein Kurzgutachten hilfreich sein. In einem Kurzbewertung werden die wichtigsten Einflussfaktoren wie Lage, Zustand und Nutzung der Immobilie untersucht und in einem übersichtlichen Format dargestellt. Unsere Sachverständigen erstellen dieses präzise, aber verkürzte Gutachten schnell und effizient – perfekt, wenn Sie eine schnelle, aber dennoch fundierte Bewertung benötigen.
Unsere Immobilienberatung mit Immobilienbewertung begleitet Sie sicher durch den gesamten Kauf- oder Verkaufsprozess – von der Marktanalyse über die Bewertung bis hin zur Vertragsverhandlung. Besonders bei komplexen oder emotionalen Immobiliengeschäften ist es wichtig, einen erfahrenen Partner an der Seite zu haben, der Ihre Interessen vertritt und Sie objektiv berät. Unsere Berater unterstützen Sie bei der Auswahl und Prüfung der passenden Immobilie oder des idealen Käufers und begleiten Sie in Verhandlungen, damit Sie bestmögliche Ergebnisse erzielen.
Dr. Timmer & Luibrand verfügt über langjährige Ortskenntnis im Aufwertungsgebiet Obergiesing-Fasangarten und kennt die Unterschiede zwischen Alt-Giesing und den modernen Fasangarten-Mikrolagen genau. Diese Spezialisierung erlaubt es uns, Neubauprämien für Objekte in McGraw-Kaserne oder Agfapark korrekt anzusetzen und gleichzeitig den Charme sanierter Altbauten realistisch zu bewerten.
Durch unsere direkte Anbindung an die Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte München (Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte München) greifen wir stets auf aktuelle Bodenrichtwerte und Vergleichsobjekte zurück. Jede Bewertung erfolgt mit persönlicher Vor-Ort-Besichtigung, transparenter Kommunikation und termingerechter Fertigstellung. Damit wird jede Immobilienwertermittlung, ob für Haus oder Wohnung, zu einer verlässlichen Entscheidungsgrundlage.
Nutzen Sie unsere Erfahrung, um den Wert Ihrer Immobilie professionell ermitteln zu lassen und dabei kostenlos eine erste fachliche Einschätzung zu erhalten. Fordern Sie ein Gutachten an, bevor Sie wichtige finanzielle oder rechtliche Entscheidungen treffen.
Für eine zuverlässige Bewertung Ihrer Immobilie ist fachliche Kompetenz entscheidend. Dr. Timmer & Luibrand stehen für realistische, zeitnahe und professionelle Immobilienbewertungen – sichern Sie sich jetzt Ihre unverbindliche Erstberatung.
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Die Bearbeitungszeit richtet sich nach der gewählten Gutachtenart. Ein Kurzgutachten liegt in der Regel nach etwa drei Wochen vor, während ein Vollgutachten aufgrund der umfassenderen Prüfung vier bis sechs Wochen benötigt. Beleihungswertgutachten für Kreditinstitute nehmen meist drei bis fünf Wochen in Anspruch. Die genaue Dauer hängt zusätzlich von der Verfügbarkeit relevanter Unterlagen und der Terminplanung für die Ortsbesichtigung ab. Wir informieren Sie bereits im Erstgespräch über einen realistischen Zeitrahmen für Ihr individuelles Anliegen.
Für eine fundierte Wertermittlung benötigen wir grundlegende Dokumente wie den Grundbuchauszug, aktuelle Grundrisse, Baupläne sowie Angaben zu Baujahr und durchgeführten Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen sind zusätzlich die Teilungserklärung und aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlung hilfreich. Falls vorhanden, erleichtern auch frühere Gutachten oder Energieausweise die Einschätzung. Sollten einzelne Unterlagen fehlen, unterstützen wir Sie bei der Beschaffung, sodass der Bewertungsprozess dennoch zügig starten kann.
Ja, viele Eigentümer lassen ihre Immobilie unabhängig von einem geplanten Verkauf bewerten. Häufige Gründe sind die Vorbereitung auf eine Erbschaft, die Klärung von Vermögensverhältnissen bei einer Scheidung oder schlicht das Interesse an der aktuellen Wertentwicklung im Stadtteil. Ein solches Gutachten dient dann als Planungsgrundlage für zukünftige Entscheidungen. Gerade in einem dynamischen Markt wie Obergiesing-Fasangarten kann eine regelmäßige Standortbestimmung wertvolle Einblicke liefern.
Ein Restnutzungsdauergutachten ermittelt, wie lange ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Instandhaltung wirtschaftlich noch nutzbar ist. Es kommt häufig bei älteren Immobilien zum Einsatz, etwa bei Altbauten aus der Zeit um 1900 bis in die 1920er Jahre, wie sie in Alt-Giesing verbreitet sind. Steuerlich relevant wird dieses Gutachten vor allem bei der Berechnung der Abschreibung für Vermietungsobjekte. Auch bei geplanten Sanierungen oder dem Verkauf älterer Bestandsimmobilien liefert es wichtige Anhaltspunkte für Investitionsentscheidungen.
Denkmalgeschützte Gebäude erfordern eine besonders sorgfältige Prüfung, da Sanierungsauflagen die Nutzungsmöglichkeiten und damit den Wert beeinflussen können. Gleichzeitig können historische Bauelemente wie Stuck, hohe Decken oder originale Fassaden den Charme und damit die Attraktivität einer Immobilie steigern. Ein erfahrener Gutachter berücksichtigt sowohl die Kosten möglicher Sanierungsauflagen als auch den ideellen Mehrwert historischer Substanz. In Obergiesing betrifft dies vor allem Altbauten aus der Gründerzeit im nördlichen Teil des Stadtteils.
Nachkriegsbauten bilden den größten Teil des Bestands in Obergiesing-Fasangarten und weisen eine sehr unterschiedliche Bausubstanz auf. Bei der Wertermittlung prüfen wir daher genau, welche Modernisierungen bereits erfolgt sind und wie sich diese auf die verbleibende Nutzungsdauer auswirken. Gebäude ohne umfassende Sanierung erzielen tendenziell niedrigere Werte als vergleichbare Objekte mit erneuerter Haustechnik oder gedämmter Fassade. Diese Differenzierung ist besonders wichtig, da die Bauqualität dieser Epoche stark variiert.
Ja, bei vermieteten Immobilien kommt in der Regel das Ertragswertverfahren zum Einsatz, das die erzielbaren Mieteinnahmen als zentrale Grundlage nutzt. Dabei fließen sowohl die aktuelle Mietsituation als auch das ortsübliche Mietniveau in Obergiesing-Fasangarten in die Berechnung ein. Für Kapitalanleger ist diese Bewertungsmethode besonders relevant, da sie die tatsächliche Rendite der Immobilie realistisch abbildet. Wir berücksichtigen dabei auch bestehende Mietverträge und mögliche Mietsteigerungspotenziale.
Die Entwicklung der McGraw-Kaserne zu einem modernen Wohnquartier mit energieeffizienten Neubauten hat spürbare Ausstrahlungseffekte auf die umgebenden Straßenzüge. Bestandsimmobilien in unmittelbarer Nachbarschaft profitieren häufig von der verbesserten Infrastruktur und dem gestiegenen Interesse an der gesamten Umgebung. Dieser Effekt ist vergleichbar mit der Aufwertung, die Haidhausen durch ähnliche Entwicklungsprojekte erfahren hat. Bei der Bewertung berücksichtigen wir solche Nachbarschaftseffekte gezielt, um einen realistischen Marktwert zu ermitteln.
Die Kosten richten sich nach Art und Umfang des Gutachtens sowie der Größe der zu bewertenden Immobilie. Wir bieten grundsätzlich eine kostenlose Erstberatung an, in der wir Ihr Anliegen einschätzen und Ihnen einen passenden Vorschlag unterbreiten. Erst nach diesem unverbindlichen Gespräch erhalten Sie ein transparentes Festpreisangebot ohne versteckte Zusatzkosten. So wissen Sie von Anfang an genau, welche Leistungen im Preis enthalten sind.
Der Bodenrichtwert bildet eine wichtige Referenzgröße bei der Wertermittlung, da er den durchschnittlichen Wert unbebauter Grundstücke in einer bestimmten Zone angibt. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte München veröffentlicht diese Werte regelmäßig für den Stadtbezirk 17 und aktualisiert sie entsprechend der Marktentwicklung. Bei bebauten Grundstücken fließt der Bodenrichtwert als ein Faktor neben der Gebäudesubstanz in die Gesamtbewertung ein. Besonders bei Sachwertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser in Fasangarten spielt diese Kennzahl eine zentrale Rolle.
Wir erstellen Gutachten im gesamten Stadtbezirk 17, einschließlich Alt-Giesing, dem Kerngebiet Obergiesing, Südgiesing sowie Fasangarten. Zusätzlich sind wir auch in den angrenzenden Gebieten aktiv, darunter Au-Haidhausen, Untergiesing-Harlaching, Ramersdorf-Perlach sowie die südlich gelegenen Gemeinden Neubiberg und Unterhaching. Auch der Perlacher Forst und die Umgebung des Ostfriedhofs zählen zu unserem Einsatzgebiet. Durch diese breite regionale Abdeckung profitieren Sie von unserer Ortskenntnis über die gesamte Münchner Südostachse bis hin zum Marienplatz und der Innenstadt.
