Sachwertverfahren: Die objektive Methode zur Immobilienbewertung
Die Sachwertermittlung bei Immobilien gewinnt in der heutigen Zeit zunehmend an Bedeutung. Insbesondere wenn herkömmliche Bewertungsmethoden an ihre Grenzen stoßen. Bei einzigartigen Gebäuden, denkmalgeschützten Objekten oder selbst genutzten Einfamilienhäusern ist das Sachwertverfahren oft die einzige sachgerechte Lösung für eine fundierte Wertermittlung. Anders als bei anderen Verfahren, die auf Vergleichswerte oder Erträge angewiesen sind, orientiert sich die Sachwertberechnung an der tatsächlichen Bausubstanz. Dadurch ist eine objektive Einschätzung des Immobilienwerts möglich.
Was ist das Sachwertverfahren? Definition und Grundlagen
Das Sachwertverfahren ist eines von drei normierten Verfahren zur Verkehrswertermittlung von Immobilien. Es basiert auf der Idee, den Wert einer Immobilie anhand ihrer materiellen Bestandteile zu ermitteln. Dabei steht die Frage im Mittelpunkt: Was würde es kosten, das vorhandene Gebäude heute neu zu errichten?
Die rechtlichen Grundlagen für die Sachwertermittlung von Gebäuden finden sich in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), konkret in den §§ 35–39, sowie in der ergänzenden Sachwertrichtlinie (SW-RL). Diese Vorschriften gewährleisten eine einheitliche und nachvollziehbare Bewertung von Immobilien nach objektiven Kriterien.
Der Sachwert unterscheidet sich grundlegend vom Verkehrswert einer Immobilie. Während der Verkehrswert die aktuellen Marktgegebenheiten widerspiegelt, konzentriert sich der Gebäudesachwert ausschließlich auf die bauliche Substanz und die damit verbundenen Herstellungskosten. Diese Herangehensweise macht das Bewertungsverfahren besonders wertvoll für Immobilien, bei denen Marktfaktoren nur eine untergeordnete Rolle spielen.
Im Gegensatz zu den Verfahren, die sich am Ertragswert oder an Vergleichspreisen orientieren, basiert die Sachwertberechnung auf objektiven Baukosten und technischen Parametern.
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet? Einsatzgebiete und Immobilienarten
Die Berechnung des Sachwertverfahrens bei Immobilien kommt hauptsächlich dann zum Einsatz, wenn andere Bewertungsverfahren nicht anwendbar oder nicht aussagekräftig sind. Dies ist insbesondere bei folgenden Immobilienarten der Fall:
Eigengenutzte Wohnimmobilien:
- Einfamilienhaus in individueller Bauweise
- Architektenvillen und Einzelobjekte
- Selbstgenutzte Zweifamilienhäuser
- Eigentumswohnung in besonderen Lagen
Spezial- und Sonderimmobilien:
- Denkmalgeschützte Gebäude mit einzigartigen Merkmalen
- Kommunale Gebäude ohne Gewinnerzielungsabsicht
- Industrielle und gewerbliche Spezialbauten
- Infrastrukturgebäude wie Bahnhöfe oder Verwaltungsgebäude
Immobilien in besonderen Marktsituationen:
- Objekte in ländlichen Gebieten ohne Vergleichswerte
- Immobilien mit außergewöhnlicher Bauweise oder Ausstattung
- Gebäude mit besonderen technischen Anforderungen
Das Sachwertverfahren eignet sich weniger für vermietete Mehrfamilienhäuser, bei denen das Ertragswertverfahren aussagekräftigere Ergebnisse liefert. Ebenso eignet es sich nicht für Standardimmobilien in gut entwickelten Märkten, wo das Vergleichswertverfahren präzisere Marktpreise widerspiegelt.
Schritt-für-Schritt Anleitung: So funktioniert die Berechnung des Sachwertverfahrens
Die Berechnung des Sachwertverfahrens erfolgt nach einem standardisierten Schema in fünf aufeinander aufbauenden Schritten. Diese systematische Herangehensweise gewährleistet nachvollziehbare und rechtssichere Ergebnisse.
Schritt 1: Bodenwert ermitteln
Der erste Schritt der Sachwertermittlung bei Immobilien umfasst die Bestimmung des Bodenwerts. Dieser repräsentiert den Wert des Grundstücks im unbebauten Zustand.
Formel: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = Bodenwert
Der Bodenrichtwert wird von den örtlichen Gutachterausschüssen regelmäßig auf Basis tatsächlicher Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke ermittelt. Diese Daten sind über das Bodenrichtwertsystem BORIS-D öffentlich zugänglich und bilden eine verlässliche Grundlage für Bewertungen.
Schritt 2: Gebäudeherstellungskosten berechnen
Im zweiten Schritt werden die theoretischen Kosten für einen Neubau des vorhandenen Gebäudes ermittelt. Dabei kommen die sogenannten Normalherstellungskosten (NHK 2010) zur Anwendung.
Formel: Bruttogrundfläche × Regelherstellungskosten = Gebäudeherstellungskosten
Die Regelherstellungskosten berücksichtigen verschiedene Faktoren:
- Gebäudeart und Bauweise
- Ausstattungsstandard und Qualität der Bauteile
- Regionale Kostenunterschiede
- Aktuelle Baupreisentwicklungen
Schritt 3: Alterswertminderung berücksichtigen
Die Alterswertminderung im Sachwertverfahren bildet einen zentralen Baustein der Wertermittlung. Sie berücksichtigt die durch Alter und Abnutzung eingetretene Wertminderung.
Formel: Gebäudeherstellungskosten – Alterswertminderung = Gebäudesachwert
Die Berechnung basiert auf einer angenommenen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren bei Wohngebäuden, was einer jährlichen Wertminderung von 1,25 % entspricht. Modernisierungen und Sanierungen können diese Alterswertminderung reduzieren.
Schritt 4: Außenanlagen bewerten
Bauliche Außenanlagen wie Garagen, Carports oder befestigte Zufahrten werden separat bewertet und zum Gebäudesachwert addiert. Auch hier erfolgt gegebenenfalls eine Alterswertminderung entsprechend der jeweiligen Nutzungsdauer.
Schritt 5: Marktanpassung durchführen
Der abschließende Schritt umfasst die Anpassung an die lokalen Marktverhältnisse durch den Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor). Dieser wird von den Gutachterausschüssen auf Basis regionaler Kaufpreissammlungen ermittelt.
Formel: (Bodenwert + Gebäudesachwert + Außenanlagen) × Marktanpassungsfaktor = Sachwert
Beispiel: Sachwert eines Einfamilienhauses ermitteln
Ein praktisches Beispiel verdeutlicht die Berechnung des Sachwertverfahrens für ein typisches Einfamilienhaus:
Ausgangsdaten:
- Grundstücksfläche: 500 m²
- Bodenrichtwert: 250 €/m²
- Bruttogrundfläche: 180 m²
- Nettoherstellungskosten: 1.300 €/m²
- Gebäudealter: 15 Jahre
- Marktanpassungsfaktor: 0,95
Schritt-für-Schritt Berechnung:
- Bodenwert: 500 m² × 250 €/m² = 125.000 €
- Gebäudeherstellungskosten: 180 m² × 1.300 €/m² = 234.000 €
- Alterswertminderung: 15 Jahre × 1,25 % = 18,75 % Wertminderung: 234.000 € × 18,75 % = 43.875 €
- Gebäudesachwert: 234.000 € – 43.875 € = 190.125 €
- Vorläufiger Sachwert: 125.000 € + 190.125 € = 315.125 €
- Finaler Sachwert: 315.125 € × 0,95 = 299.369 €
Dieses Beispiel zeigt, wie systematisch der Sachwert von Immobilien berechnet wird und welchen Einfluss die einzelnen Faktoren auf das Endergebnis haben.
Einflussfaktoren auf den Sachwert einer Immobilie
Die Sachwertermittlung bei Mehrfamilienhäusern und anderen Immobilienarten wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, die eine präzise Kenntnis der Objekteigenschaften erfordern.
Gebäudebezogene Faktoren
Bauweise und Konstruktion:
- Massivbauweise versus Fertigbauweise
- Vollunterkellerung oder Teilunterkellerung
- Ausgebautes oder nicht ausgebautes Dachgeschoss
- Besondere Konstruktionsmerkmale
Ausstattungsqualität:
- Heizungssystem und Energieeffizienz
- Sanitärausstattung und Anzahl der Bäder
- Bodenbeläge und Oberflächenqualität
- Fenster und Türen sowie deren Sicherheitsstandards
Baujahr und Modernisierungsstand:
- Zeitpunkt der Errichtung
- Durchgeführte Sanierungen und Modernisierungen
- Energetische Verbesserungen
- Technische Aufrüstungen
Standort- und Marktfaktoren
Lage und Umgebung:
- Mikrolage Bewertung
- Infrastruktur und Verkehrsanbindung
- Entwicklungsperspektiven der Region
Rechtliche Gegebenheiten:
- Denkmalschutz oder besondere Auflagen
- Bau- und Nutzungsrechte
- Altlasten oder Umweltbelastungen
- Erschließungsgrad des Grundstücks
Diese Faktoren fließen sowohl in die Bestimmung der Herstellungskosten als auch in die Berechnung des Marktanpassungsfaktors ein. Somit beeinflussen sie das Ergebnis der Immobilienbewertung erheblich.
Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens
Die objektive Betrachtung der Vor- und Nachteile hilft bei der Entscheidung, wann das Sachwertverfahren die optimale Bewertungsmethode darstellt.
Vorteile der Sachwertberechnung
Objektivität und Nachvollziehbarkeit: Das Verfahren basiert auf messbaren und überprüfbaren Kriterien wie Baukosten und technischen Parametern. Diese Objektivität macht es besonders wertvoll für rechtliche Auseinandersetzungen oder steuerliche Bewertungen.
Substanzorientierte Bewertung: Modernisierungen und Verbesserungen werden angemessen berücksichtigt, da sie direkt in die Herstellungskosten und die Alterswertminderung einfließen. Dies macht das Verfahren besonders geeignet für hochwertig ausgestattete oder kürzlich sanierte Immobilien.
Unabhängigkeit von Marktzyklen: Da der Sachwert weniger volatil als marktbasierte Bewertungen ist, ist diese Bewertungsmethode dadurch eine stabilere Grundlage für langfristige Entscheidungen.
Nachteile und Grenzen
Begrenzte Marktrelevanz: Der ermittelte Wert kann erheblich vom tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis abweichen, insbesondere in sehr begehrten oder strukturschwachen Lagen.
Komplexität der Durchführung: Die korrekte Anwendung erfordert umfassende Fachkenntnisse und Zugang zu aktuellen Kostendaten.
Eingeschränkte Anwendbarkeit: Für vermietete Objekte oder Immobilien in gut entwickelten Märkten liefern andere Verfahren oft aussagekräftigere Ergebnisse.
Sachwertverfahren vs. andere Bewertungsverfahren
Die Wahl des geeigneten Bewertungsverfahrens hängt sowohl von der Art der Immobilie als auch vom Bewertungszweck ab. Eine systematische Gegenüberstellung der verschiedenen Verfahren hilft bei der optimalen Auswahl.
Vergleichstabelle der Bewertungsverfahren
|
Kriterium |
Sachwertverfahren |
Ertragswertverfahren |
Vergleichswertverfahren |
|
Basis |
Herstellungskosten |
Mieterträge |
Kaufpreise ähnlicher Objekte |
|
Ideal für |
Eigengenutzte EFH |
Renditeobjekte |
Standardimmobilien |
|
Marktbezug |
Gering |
Hoch |
Sehr hoch |
|
Komplexität |
Hoch |
Mittel |
Niedrig |
Entscheidungshilfe für die Verfahrenswahl
Sachwertverfahren wählen bei:
- Selbstgenutzten Immobilien ohne Ertragsorientierung
- Sonderimmobilien ohne Vergleichsobjekte
- Denkmalgeschützten oder historischen Gebäuden
- Rechtlichen Bewertungen mit Substanzfokus
Alternative Verfahren bevorzugen bei:
- Vermieteten Mehrfamilienhäusern (Ertragswertverfahren)
- Eigentumswohnungen in Standardlagen (Vergleichswertverfahren)
- Gewerbeimmobilien mit Renditeschwerpunkt (Ertragswertverfahren)
Das Finanzamt berechnet den Sachwert nach denselben Grundsätzen wie private Gutachter, allerdings können die Ergebnisse abweichen, da unterschiedliche Datengrundlagen und Bewertungsstichtage verwendet werden.
In der Praxis zeigt sich, dass die kombinierte Anwendung mehrerer Bewertungsverfahren oft die präzisesten Ergebnisse liefert. Erfahrene Sachverständige nutzen das Sachwertverfahren häufig ergänzend zu den Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren, um die Plausibilität ihrer Bewertung zu überprüfen. Diese Herangehensweise ist besonders wertvoll bei komplexen Bewertungsaufgaben, bei denen einzelne Verfahren möglicherweise nicht alle relevanten Aspekte erfassen.
Die Digitalisierung hat auch vor der Immobilienbewertung nicht Halt gemacht. Moderne Softwarelösungen unterstützen Sachverständige bei der Sachwertberechnung, indem sie aktuelle Kostendaten automatisch abrufen und komplexe Berechnungen vereinfachen. Dennoch bleibt die fachliche Expertise des Gutachters unverzichtbar, da die Bewertung zahlreiche individuelle Faktoren berücksichtigen muss, die sich nicht vollständig automatisieren lassen.
Ein besonderer Aspekt der Sachwertermittlung bei Immobilien liegt in ihrer Bedeutung für Versicherungszwecke. Versicherungsunternehmen verwenden oft den Neuwert einer Immobilie als Grundlage für die Versicherungssumme, wobei sich dieser Wert stark an den Prinzipien des Sachwertverfahrens orientiert. Die korrekte Ermittlung des Gebäudewerts kann im Schadensfall entscheidend für eine angemessene Entschädigung sein.
In Zeiten nachhaltiger Bauweise und energetischer Sanierungen gewinnt das Sachwertverfahren bei Immobilien zusätzlich an Relevanz. Innovative Bautechnologien, ökologische Baustoffe und moderne Energiesysteme wirken sich auf die Herstellungskosten aus und beeinflussen somit direkt den ermittelten Sachwert. Diese Entwicklung macht eine regelmäßige Aktualisierung der Bewertungsparameter erforderlich, um den technischen Fortschritt angemessen zu berücksichtigen. Insbesondere bei denkmalgeschützten Gebäuden, die mit modernen Technologien behutsam saniert werden, entstehen oft komplexe Bewertungssituationen, die eine besonders sorgfältige Anwendung des Sachwertverfahrens notwendig machen.
Häufig gestellte Fragen zum Sachwertverfahren
Kann ich den Sachwert meiner Immobilie selbst berechnen?
Mit entsprechenden Grundkenntnissen können Eigentümer den Sachwert grob schätzen. Im Internet finden Sie Rechner für das Sachwertverfahren. Diese Tools ersetzen jedoch keine professionelle Bewertung. Für die exakte Berechnung sind detaillierte Kenntnisse der aktuellen Herstellungskosten, regionaler Marktanpassungsfaktoren und bautechnischer Bewertungsparameter erforderlich. Bei rechtlich relevanten Bewertungen, etwa im Rahmen von Erbschaftsangelegenheiten oder Finanzierungen, sollten Sie grundsätzlich einen zertifizierten Sachverständigen beauftragen. Denn selbst kleinste Fehler bei der Ermittlung können zu erheblichen Abweichungen führen und rechtliche oder finanzielle Nachteile zur Folge haben.
Was kostet ein Sachwertgutachten?
Die Kosten für eine professionelle Sachwertermittlung von Gebäuden variieren je nach Immobilienart, Größe und Komplexität des Objekts. Für einfache Wohngebäude liegen die Preise typischerweise zwischen 2.000 und 4.000 Euro. Bei komplexeren Objekten, wie beispielsweise denkmalgeschützten Immobilien, können die Kosten entsprechend höher ausfallen. Die Investition in ein qualifiziertes Gutachten amortisiert sich oft bereits durch die präzisere Wertermittlung, die bei Verkaufsverhandlungen oder steuerlichen Angelegenheiten entscheidende Vorteile bringen kann. Bitte beachten Sie, dass für gerichtliche Verfahren oder behördliche Zwecke in der Regel ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erforderlich ist.
Entspricht der Sachwert dem Verkaufspreis meiner Immobilie?
Der ermittelte Sachwert einer Immobilie entspricht nicht automatisch dem erzielbaren Verkaufspreis. Während das Sachwertverfahren bei Immobilien die objektive Bausubstanz bewertet, fließen in die Ermittlung des Marktpreises zusätzliche Faktoren wie die aktuelle Nachfrage, das Zinsniveau und emotionale Aspekte ein. In begehrten Lagen kann der Verkaufspreis deutlich über dem Sachwert liegen, während in strukturschwachen Gebieten oft niedrigere Preise erzielt werden. Der Marktanpassungsfaktor gleicht diese Differenzen teilweise aus, kann aber nicht alle Marktdynamiken abbilden. Für eine realistische Preiseinschätzung empfiehlt sich daher eine Kombination aus Sachwertermittlung und aktueller Marktanalyse.
Wie oft sollte der Sachwert neu ermittelt werden?
Eine Neubewertung des Sachwerts empfiehlt sich alle drei bis fünf Jahre oder bei wesentlichen Änderungen an der Immobilie. Umfassende Modernisierungen, energetische Sanierungen oder An- und Umbauten können den Gebäudesachwert erheblich beeinflussen und sollten zeitnah in einer neuen Bewertung berücksichtigt werden. Auch bei veränderten Marktbedingungen oder für steuerliche Zwecke kann eine aktualisierte Sachwertermittlung bei Immobilien erforderlich werden. Bei selbstgenutzten Immobilien ohne absehbare Verkaufsabsicht reicht oft ein längerer Bewertungsrhythmus aus, während bei Investitionsobjekten oder in dynamischen Märkten häufigere Bewertungen sinnvoll sein können. Beachten Sie, dass sich auch die zugrundeliegenden Bewertungsparameter wie Herstellungskosten und Bodenrichtwerte regelmäßig ändern.
Welche Unterlagen benötige ich für eine Sachwertermittlung?
Für eine fundierte Sachwertberechnung benötigen Sachverständige verschiedene Dokumente zur Immobilie. Grundlegend sind der aktuelle Grundbuchauszug, Baupläne bzw. Bauzeichnungen und die Flurkarte mit Flächenangaben. Der Energieausweis liefert wichtige Informationen zum energetischen Zustand des Gebäudes. Nachweise über durchgeführte Modernisierungen, Sanierungen oder Reparaturen beeinflussen die Alterswertminderung im Sachwertverfahren erheblich. Bei besonderen Objekteigenschaften, wie beispielsweise Denkmalschutz oder Altlasten, sind entsprechende Bescheinigungen erforderlich. Angaben zur ursprünglichen Ausstattung, zu besonderen Installationen oder zu Außenanlagen können die Qualität der Bewertung zusätzlich verbessern. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto präziser wird das Bewertungsergebnis.
Was ist der Unterschied zwischen Sachwert und Beleihungswert?
Sowohl der Sachwert als auch der Beleihungswert verfolgen unterschiedliche Bewertungsziele und verwenden verschiedene Ansätze. Die Sachwertermittlung bei Immobilien ermittelt den objektiven Substanzwert auf Basis der Herstellungskosten, während der Beleihungswert den von Banken für Kreditentscheidungen angesetzten, konservativ geschätzten Wert darstellt. Der Beleihungswert liegt typischerweise 10–20 % unter dem Verkehrswert, um Kreditrisiken zu minimieren. Banken verwenden oft eigene Bewertungsmodelle, die Marktrisiken und die Verwertbarkeit stärker gewichten. Bei der Immobilienbewertung für Finanzierungszwecke kann das Sachwertverfahren als Grundlage dienen, es wird jedoch meist durch andere Verfahren ergänzt oder validiert. Für Eigentümer ist es wichtig zu verstehen, dass der Beleihungswert nicht den maximalen Verkaufspreis widerspiegelt.
Kann das Finanzamt meinen selbst berechneten Sachwert anzweifeln?
Das Finanzamt ist dazu berechtigt und verpflichtet, eigenständig durchgeführte Bewertungen zu überprüfen und bei Bedarf eigene Berechnungen anzustellen. Zwar folgt die Berechnung des Sachwertverfahrens durch das Finanzamt denselben gesetzlichen Grundlagen aber aufgrund unterschiedlicher Datengrundlagen oder Bewertungsstichtage kann es aber zu abweichenden Ergebnissen kommen. Bei erheblichen Diskrepanzen zwischen Ihrer eigenen Bewertung und der Einschätzung des Finanzamts empfiehlt sich die Beauftragung eines Sachverständigen. Denn dessen Gutachten besitzt vor Behörden und Gerichten eine hohe Glaubwürdigkeit und kann als Grundlage für ein Einspruchsverfahren dienen. Selbst erstellte Berechnungen, etwa mit Excel-Tabellen, akzeptiert das Finanzamt in der Regel nicht als ausreichende Grundlage.
Wie wirken sich Modernisierungen auf den Sachwert aus?
Modernisierungen können den Sachwert von Immobilien erheblich beeinflussen, einerseits durch höhere Herstellungskosten und andererseits durch eine reduzierte Alterswertminderung im Sachwertverfahren. Energetische Sanierungen, neue Heizungsanlagen oder hochwertige Bäder steigern den Ausstattungsstandard und werden entsprechend in den Regelherstellungskosten berücksichtigt. Gleichzeitig kann eine umfassende Modernisierung die effektive Restnutzungsdauer verlängern und somit die jährliche Wertminderung reduzieren. Wichtig ist eine fachgerechte Dokumentation aller Maßnahmen mit Kostenbelegen und Ausführungsnachweisen. Allerdings wirken sich nicht alle Modernisierungen gleichermaßen wertsteigernd aus, da individuelle Geschmacksrichtungen oder überdurchschnittliche Ausstattungen im Sachwertverfahren nur begrenzt honoriert werden. Eine professionelle Bewertung hilft dabei, den tatsächlichen Werteffekt zu quantifizieren.
Ist das Sachwertverfahren bei Eigentumswohnungen anwendbar?
Das Sachwertverfahren eignet sich nur eingeschränkt für die Bewertung von Eigentumswohnungen. Die Herausforderung besteht in der schwierigen Abgrenzung der individuellen Wohnungsanteile von den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen. Faktoren wie die Lage innerhalb des Gebäudes, das Stockwerk, die Ausrichtung oder besondere Ausstattungsmerkmale lassen sich im standardisierten Sachwertverfahren nur schwer erfassen. Daher wird für Eigentumswohnungen meist das Vergleichswertverfahren bevorzugt, da es die marktrelevanten Eigenschaften besser abbildet. In Ausnahmefällen, etwa bei sehr individuell ausgestatteten Wohnungen oder in Märkten ohne ausreichende Vergleichswerte, kann eine modifizierte Sachwertermittlung dennoch sinnvoll sein. Dies erfordert jedoch besondere Expertise bei der Aufteilung der Gesamtherstellungskosten auf die einzelne Wohneinheit.
Was passiert, wenn keine aktuellen Bodenrichtwerte verfügbar sind?
Sind für ein Grundstück keine aktuellen Bodenrichtwerte verfügbar, stehen mehrere alternative Ermittlungsmethoden zur Verfügung. Zunächst können ältere Bodenrichtwerte unter Berücksichtigung entsprechender Indexanpassungen auf den Bewertungsstichtag fortgeschrieben werden. Eine weitere Möglichkeit ist, Bodenrichtwerte vergleichbarer Lagen mit entsprechenden Zu- oder Abschlägen für Lageunterschiede heranzuziehen. Eine weitere Möglichkeit ist, tatsächliche Kaufpreise ähnlicher Grundstücke in der Region als Vergleichswerte heranzuziehen. Gutachterausschüsse verfügen in der Regel über umfassende Kaufpreissammlungen, die auch für nicht kartierte Gebiete Anhaltspunkte liefern können. In komplexen Fällen empfiehlt sich eine direkte Anfrage beim örtlichen Gutachterausschuss, der individuelle Auskünfte zu Bodenwerten erteilen kann. Die gewählte Methode sollte in der Sachwertermittlung transparent dokumentiert und begründet werden.
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