Ihre vermietete Immobilie könnte unter Umständen deutlich schneller abgeschrieben werden, als es derzeit praktiziert wird. Während die meisten Eigentümer pauschal 50 Jahre für Wohngebäude ansetzen, ermöglicht ein professionelles Restnutzungsdauer-Gutachten oftmals eine Verkürzung auf 15 bis 20 Jahre. Das Resultat: Ihre jährliche Abschreibung verdoppelt oder verdreifacht sich, sodass Sie erheblich weniger Steuern zahlen und Ihren Cashflow nachhaltig verbessern.
Die rechtliche Grundlage hierfür bildet § 7 Abs. 4 S. 2 EStG, der die Anwendung der tatsächlichen Nutzungsdauer anstelle pauschaler Werte ausdrücklich gestattet. Mit seinem Schreiben vom 22.02.2023 hat das Bundesfinanzministerium die Finanzämter zudem zur Anerkennung entsprechender Sachverständigengutachten verpflichtet.
Wie funktioniert ein Restnutzungsdauergutachten?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt Immobilieneigentümern, ihre Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer hinweg steuerlich geltend zu machen. Standardmäßig gelten folgende pauschale Zeiträume:
- Wohngebäude vor 1925: 40 Jahre (2,5% jährlich)
- Wohngebäude 1925-2022: 50 Jahre (2% jährlich)
- Gewerbeimmobilien: 25-33 Jahre je nach Errichtungszeit
- Neubauten ab 2023: 33,33 Jahre (3% jährlich)
Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer weist nach, dass Ihr Gebäude aufgrund technischer, wirtschaftlicher oder rechtlicher Faktoren eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer aufweist. Dadurch erhöht sich der jährliche Abschreibungsbetrag erheblich.
Beispielrechnung: Bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro steigt die jährliche AfA von 6.000 Euro (über einen Zeitraum von 50 Jahren) auf 15.000 Euro (über einen Zeitraum von 20 Jahren). Dadurch ergibt sich eine jährliche Steuerersparnis von mehreren tausend Euro.
Voraussetzungen und Kriterien für verkürzte Restnutzungsdauer von Gebäuden berechnen
Die Verkürzung der Nutzungsdauer muss objektiv begründbar sein. Das BMF-Schreiben definiert drei maßgebliche Faktoren:
Technischer Verschleiß
- Veraltete Elektro-, Sanitär- oder Heizungsinstallationen
- Substanzielle Bauschäden oder Baumängel
- Überdurchschnittliche Abnutzung durch intensive Nutzung
- Fehlende oder unzureichende Wärmedämmung
Wirtschaftliche Entwertung
- Hohe Sanierungskosten im Verhältnis zum Ertragswert
- Strukturelle Veränderungen im Umfeld (Leerstand, Nachfragerückgang)
- Unwirtschaftliche Bewirtschaftungskosten
- Begrenzte Vermietbarkeit aufgrund veralteter Ausstattung
Rechtliche Nutzungsbeschränkungen
- Verschärfte Brandschutzauflagen für öffentlich zugängliche Gebäude
- Energetische Sanierungspflichten nach GEG
- Denkmalschutzauflagen mit Nutzungseinschränkungen
- Planungsrechtliche Veränderungen (Umwidmung, Abrissabsichten)
Die Nutzungsdauer wird bei der Gebäudebewertung individuell ermittelt und kann nicht pauschal bestimmt werden. Insbesondere bei Spezialimmobilien wie Gaststätten, Freizeiteinrichtungen oder stark frequentierten Gewerbebauten bestehen oft erhebliche Verkürzungspotenziale.
Unser Gutachten-Prozess: Von der Analyse bis zur Finanzamts-Anerkennung
Kostenlose Ersteinschätzung
Anhand Ihrer Objektdaten prüfen wir, ob eine verkürzte Restnutzungsdauer realistisch durchsetzbar ist. Diese Vorab-Analyse ist unverbindlich und gibt Ihnen Planungssicherheit bezüglich der zu erwartenden Steuerersparnis.
Vor-Ort-Besichtigung
Ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger besichtigt Ihre Immobilie persönlich. Diese Ortsbesichtigung ist für die Finanzamts-Anerkennung zwingend erforderlich, da reine „Internet-Gutachten“ regelmäßig abgelehnt werden.
Detaillierte Bausubstanzanalyse
- Systematische Erfassung aller baulichen Gegebenheiten
- Dokumentation von Verschleißerscheinungen und Mängeln
- Bewertung durchgeführter und erforderlicher Modernisierungsmaßnahmen
- Analyse der wirtschaftlichen Restnutzbarkeit
Gutachtenerstellung nach BMF-Vorgaben
Unser Restnutzungsdauer-Gutachten für das Finanzamt entspricht den Anforderungen des BMF-Schreibens vom 22. Februar 2023 in vollem Umfang. Wir verwenden ausschließlich anerkannte Bewertungsverfahren und dokumentieren die verkürzte Nutzungsdauer transparent und nachvollziehbar.
Unterstützung bei Einreichung
Auf Wunsch erstellen wir ein professionelles Anschreiben für Ihr Finanzamt und stehen bei Rückfragen der Behörde beratend zur Verfügung. Unsere Gutachten werden zu zu einem sehr hohen Anteil direkt anerkannt.
Immobilientypen und Anwendungsbereiche
Wohnimmobilien
- Ein- und Mehrfamilienhäuser: Besonders bei Objekten vor 1980 ohne umfassende Modernisierung
- Eigentumswohnungen: Verkürzte Nutzungsdauer durch Gemeinschaftseigentum-Problematik
- Denkmalgeschützte Objekte: Eingeschränkte Modernisierungsmöglichkeiten
Gewerbeimmobilien
- Bürogebäude: Veraltete technische Ausstattung oder unwirtschaftliche Raumaufteilung
- Einzelhandelsflächen: Brandschutzauflagen und veränderte Kundenanforderungen
- Logistikimmobilien: Technische Anforderungen und Traglastvorgaben
Spezialimmobilien mit hohem Potential
- Gastronomiegebäude: Regelmäßige Komplettsanierungen durch Nutzerwechsel
- Freizeitimmobilien: Hoher Verschleiß durch intensive Publikumsnutzung
- Betreiberimmobilien: Konzeptbedingte Umbauten in kurzen Zyklen
Die Restnutzungsdauer-Gutachten für 2025 berücksichtigen aktuelle rechtliche Entwicklungen, insbesondere verschärfte Energiestandards und Brandschutzanforderungen.
Rechtliche Grundlagen und Finanzamts-Anerkennung
Bundesfinanzhof-Rechtsprechung
In seinem grundlegenden Urteil IX R 25/19 vom 28. Juli 2021 hat der Bundesfinanzhof (BFH) klargestellt, dass Steuerpflichtige „jede sachverständige Methode” zum Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer verwenden dürfen. Diese liberale Auslegung wurde durch das nachfolgende Urteil IX R 14/23 vom 23.01.2024 bestätigt.
BMF-Schreiben als Verwaltungsanweisung
Das Bundesfinanzministerium konkretisierte mit seinem Schreiben vom 22.02.2023 die praktischen Anforderungen an Nutzungsdauergutachten:
- Sachverständigenqualifikation: Öffentliche Bestellung und Vereidigung oder DIN-Zertifizierung
- Objektbesichtigung: Persönliche Inaugenscheinnahme zwingend erforderlich
- Gutachteninhalt: Zustandsbeschreibung und Begründung der verkürzten Nutzungsdauer
- Nachfolgenutzung: Bewertung alternativer Verwendungsmöglichkeiten
Abgrenzung zu Verkehrswertgutachten
Das BMF stellt ausdrücklich klar: „Die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten ist nicht als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer geeignet.“ Ein spezialisiertes Muster für Gutachten zur Restnutzungsdauer muss daher eigenständige Bewertungsmethoden verwenden.
Investition und Rendite: Wann lohnt sich das Gutachten?
Kostenstruktur
Die Restnutzungsdauer-Gutachten Kosten variieren je nach Komplexität des Objekts zwischen 1.000 und 10.000 Euro. Bei erfolgreicher Verkürzung amortisiert sich diese Investition meist bereits im ersten Jahr durch erhöhte Abschreibungen.
Return on Investment
Ein Gutachten lohnt sich typischerweise bei:
- Gebäudewerten über 150.000 Euro
- Realistischer Verkürzung um mindestens 10-15 Jahre
- Hohen persönlichen Steuersätzen der Eigentümer
- Mehreren Objekten im Portfolio (Mengeneffekt)
Rückwirkende Geltendmachung
Die verkürzte Nutzungsdauer kann bis zu vier Jahre rückwirkend durch Berichtigung der Steuererklärungen geltend gemacht werden. Dies multipliziert den finanziellen Vorteil erheblich.
Steuerliche Behandlung
Die Gutachtenkosten selbst sind als sofort abziehbare Betriebsausgaben oder Werbungskosten steuerlich absetzbar, wodurch sich die Nettoinvestition weiter reduziert.
So gehen wir vor: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Gutachten
So sparen Sie Steuern mit einem Gutachten zur Restnutzungsdauer
Die steuerliche Abschreibung für die Abnutzung von Gebäuden ist ein wichtiges Instrument zur Senkung der Steuerlast. Für neuere Gebäude beträgt die Abschreibungsdauer in der Regel 50 Jahre, was einer jährlichen Abschreibung von 2 % entspricht. Für ältere Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, gilt eine Abschreibungsdauer von 40 Jahren mit einer jährlichen Abschreibung von 2,5 %.
Was aber, wenn das Baujahr Ihres Gebäudes vor 1990 liegt? In diesen Fällen ist die tatsächliche Nutzungsdauer oft kürzer als die gesetzlich festgelegten 50 Jahre. Hier kann ein Gutachten zur Restnutzungsdauer entscheidend sein.
Ein Restnutzungsdauer Gutachten kann Ihnen helfen, eine realistische Abschreibungsdauer für Ihr Gebäude zu ermitteln. Dies bedeutet, dass Sie unter Umständen höhere jährliche Abschreibungsbeträge geltend machen können, was Ihre Steuerlast erheblich senken kann. Unsere nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen sind Experten auf diesem Gebiet und erstellen Ihnen ein genaues und fundiertes Gutachten.
Um die genaue Restnutzungsdauer berechnen zu können, ist ein detailliertes Gutachten unerlässlich. Mit einem solchen Gutachten können Sie gegenüber dem Finanzamt nachweisen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer Ihrer Immobilie kürzer ist als die gesetzlich vorgeschriebenen 50 Jahre. Eine präzise Berechnung der Restnutzungsdauer trägt dazu bei, die steuerliche Absetzung für Abnutzung optimal zu gestalten und langfristig finanzielle Vorteile zu sichern. Nutzen Sie die Expertise unserer zertifizierten Sachverständigen, um Ihre Steuern effektiv zu optimieren.
Ihre Vorteile bei Dr. Timmer
Unverbindliche Anfrage
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch sind die Kosten für ein Restnutzungsdauer Gutachten?
Die Kosten variieren je nach Objektgröße, Komplexität und regionalen Faktoren zwischen 1.000 und 10.000 Euro. Bei Portfolios mit mehreren Immobilien bieten die meisten Sachverständigenbüros gestaffelte Rabatte an. Diese Investition sollte stets im Verhältnis zur erzielbaren Steuerersparnis bewertet werden. Als Faustregel gilt: Bei Gebäudewerten über 150.000 Euro und einer realistischen Verkürzung um 15 Jahre oder mehr amortisiert sich das Gutachten meist bereits im ersten Jahr. Zudem sind die Gutachtenkosten vollständig als Betriebsausgaben oder Werbungskosten steuerlich absetzbar, wodurch sich die tatsächliche Belastung um Ihren Steuersatz reduziert.
Kann ich das Gutachten auch rückwirkend für bereits eingereichte Steuererklärungen nutzen?
Ja, die verkürzte Restnutzungsdauer kann bis zu vier Jahre rückwirkend geltend gemacht werden. Dies erfolgt durch eine Berichtigung der bereits eingereichten Einkommensteuererklärungen gemäß § 173 AO. Sprechen Sie hierzu unbedingt mit Ihrem Steuerberater, da nur dieser die formellen Anforderungen der Berichtigungsanträge kennt. Der rückwirkende Effekt kann Ihre Steuerersparnis erheblich erhöhen, da Sie für mehrere Jahre nachträglich höhere Abschreibungen geltend machen können. Beachten Sie jedoch, dass das Finanzamt bei rückwirkenden Änderungen möglicherweise genauer prüft, weshalb ein qualitativ hochwertiges Gutachten besonders wichtig ist.
Welche Unterlagen benötige ich für die Gutachtenerstellung?
Für ein vollständiges Gutachten benötigen Sie:
- einen aktuellen Grundbuchauszug,
- eine Baugenehmigung oder Bauakte,
- alle verfügbaren Bauzeichnungen und Grundrisse,
- Flächen- und Kubaturberechnungen,
- einen Energieausweis (falls vorhanden),
- eine detaillierte Aufstellung aller Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen der letzten 20 Jahre inklusive Kostenbelege,
- Informationen zu bekannten Baumängeln oder Schäden sowie
- bei vermieteten Objekten die aktuellen Mietverträge zur Einschätzung der wirtschaftlichen Nutzung.
Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto präziser kann der Sachverständige die Restnutzungsdauer ermitteln. Fehlende Dokumente können teilweise durch einen erhöhten Recherche- und Besichtigungsaufwand kompensiert werden.
Ist eine Vor-Ort-Besichtigung zwingend erforderlich?
Ja, eine persönliche Objektbesichtigung durch den Sachverständigen ist für die Anerkennung durch das Finanzamt unerlässlich. In dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wird explizit die Darstellung des Gebäudezustands „in seinen die Nutzungsdauer bestimmenden Elementen” gefordert. Reine Desktop-Bewertungen oder „Internet-Gutachten” werden von den Finanzämtern regelmäßig abgelehnt, da wesentliche Verschleißerscheinungen, Baumängel oder Modernisierungsrückstände nur vor Ort erkennbar sind. Die Besichtigung dauert je nach Größe des Objekts ein bis drei Stunden und umfasst eine systematische Erfassung aller baulichen Gegebenheiten. Seriöse Sachverständige bestehen daher grundsätzlich auf einer Ortsbesichtigung, auch wenn sich dadurch die Kosten leicht erhöhen.
Wie lange dauert die Erstellung eines Restnutzungsdauer Gutachtens?
Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel zwei bis drei Wochen nach der Objektbesichtigung und Übermittlung aller erforderlichen Unterlagen. Bei komplexen Objekten oder umfangreichen Portfolios kann sich diese entsprechend verlängern. Einige Sachverständigenbüros bieten einen Express-Service mit Lieferzeiten von fünf bis zehn Werktagen gegen Aufpreis an. Die Terminvergabe für die Besichtigung ist meist kurzfristig möglich, sollte aber besonders in der steuerlich relevanten Jahresendzeit frühzeitig vereinbart werden. Planen Sie für den gesamten Prozess von der Beauftragung bis zur Übergabe des Gutachtens etwa vier bis sechs Wochen ein, um rechtzeitig vor Ablauf der Steuererklärungsfristen zu liegen.
Was passiert, wenn das Finanzamt das Gutachten nicht anerkennt?
Bei korrekt nach BMF-Vorgaben erstellten Gutachten liegt die Anerkennungsquote bei über 99 %. Sollte Ihr Finanzamt dennoch Einwände erheben, haben Sie mehrere Optionen: Zunächst kann eine schriftliche Stellungnahme des Sachverständigen zur Klärung beitragen. Viele Gutachterbüros bieten zudem eine kostenlose Nachbetreuung bei Rückfragen des Finanzamts an. Bei unbegründeter Ablehnung können Sie Einspruch einlegen, wobei die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) eindeutig für qualifizierte Sachverständigengutachten spricht. Entscheidend sind die Qualifikation des Sachverständigen und die normkonforme Erstellung des Gutachtens nach den aktuellen BMF-Vorgaben bzw. den aktuellen Anforderungen der jeweiligen Finanzverwaltung.
Für welche Immobilien lohnt sich ein Restnutzungsdauer Gutachten nicht?
Prüfen Sie, ob Abschreibungspotenzial vorhanden ist und ob die zu erwartende Steuerersparnis die Gutachtenkosten rechtfertigt. Eine kostenlose Vorab-Einschätzung durch einen qualifizierten Sachverständigen hilft Ihnen bei dieser Entscheidung und vermeidet unnötige Investitionen.
Kann ich das Gutachten auch für einzelne Gebäudeteile erstellen lassen?
Ja, verkürzte Nutzungsdauern sind auch für selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sowie für spezielle Gebäudeteile möglich. Dies betrifft insbesondere aufwendige Einbauten in Gastronomie-, Freizeit- oder Gewerbeobjekten, die regelmäßig erneuert werden müssen. Dazu zählen beispielsweise Küchen- und Restaurantausstattungen, Spa- und Wellnessbereiche, Spezialeinrichtungen für Escape Rooms oder Diskotheken sowie technische Anlagen mit kürzeren Nutzungszyklen. Voraussetzung ist, dass es sich nicht um Betriebsvorrichtungen oder reine Scheinbestandteile handelt. Die Einbauten müssen ein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes sein und eigenständig bewertbar. Bei Mietobjekten können auch mieterfinanzierte Ein- und Umbauten eine AfA-Verkürzung rechtfertigen, sofern sich dadurch die Mietdauer verkürzt.
Was ist der Unterschied zwischen technischer und wirtschaftlicher Restnutzungsdauer?
Die technische Restnutzungsdauer orientiert sich in erster Linie am baulichen Zustand der tragenden Strukturen, der Installationen und der Gebäudehülle. Sie gibt an, wie lange das Gebäude konstruktiv nutzbar bleibt. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer berücksichtigt dagegen, wie lange eine rentable Nutzung möglich ist, d. h. bis die Bewirtschaftungskosten die erzielbaren Erträge übersteigen. Oft ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer deutlich kürzer, beispielsweise wenn sich die Produktlebenszyklen verkürzen, durch bspw. andere Nutzungskonzepte. Beide Faktoren fließen in ein professionelles Gutachten ein, wobei die wirtschaftliche Betrachtung meist für die größere Verkürzung sorgt. Das BMF-Schreiben erkennt – so wie die letzten Urteile der Finanzgerichte – beide Ansätze explizit an, sofern sie objektiv nachvollziehbar begründet werden.
Wie unterscheidet sich ein Restnutzungsdauer Gutachten von einem Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert einer Immobilie umfassend. Ein spezialisiertes Restnutzungsdauergutachten fokussiert sich dagegen ausschließlich auf den Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer zu steuerlichen Zwecken. Das BMF stellt jedoch klar: „Die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten ist nicht als Nachweis geeignet.” Ein solches Gutachten verwendet eigenständige Bewertungsmethoden, analysiert detailliert Verschleiß und wirtschaftliche Faktoren und ist speziell auf die Anforderungen des § 7 Abs. 4 S. 2 EStG ausgerichtet. Für eine reine AfA-Verkürzung ist es daher die zielgenauere und kostengünstigere Lösung.