Was ist die Kaufpreisaufteilung bei einer Wohnung?
Die Kaufpreisaufteilung bei einer Wohnung ist für Eigentümer, Investoren und Vermieter von großer Bedeutung. Sie ermöglicht eine genaue Aufteilung des Kaufpreises der Wohnung auf den Gebäudeteil und das Grundstück. Diese Unterscheidung ist vor allem für die steuerliche Abschreibung relevant, da in der Regel nur der Gebäudewert steuerlich geltend gemacht werden kann. In diesem Artikel erklären wir, wie die Kaufpreisaufteilung Wohnung funktioniert, warum sie notwendig ist und welche Vorteile eine professionelle Bewertung bietet.
Die Kaufpreisaufteilung einer Eigentumswohnung beschreibt die Aufteilung des Kaufpreises in zwei Teile: den Wert des Gebäudes und den Wert des Grundstücks. Dies ist vor allem deshalb wichtig, weil sich die Abschreibungen in der Regel nur auf den Gebäudewert beziehen – das Grundstück selbst kann meistens nicht steuerlich abgeschrieben werden.
Unterschied zwischen Gebäudewert und Grundstückswert
Bei der Kaufpreisaufteilung einer Wohnung werden der Gebäudewert und der Grundstückswert voneinander getrennt ermittelt. Der Gebäudewert umfasst die Substanz der Immobilie, also das physische Gebäude selbst, während der Grundstückswert den Wert des Bodens beschreibt, auf dem die Immobilie steht.
Diese Unterscheidung ist notwendig, weil in der Regel nur der Gebäudewert im Rahmen der Abschreibungsregeln des Einkommensteuergesetzes (EStG) abgeschrieben werden kann. Für Investoren, die eine Immobilie vermieten oder sie für betriebliche Zwecke nutzen, ist die genaue Berechnung daher äußerst wichtig.
Warum ist die Kaufpreisaufteilung einer Wohnung wichtig?
Die Kaufpreisaufteilung Wohnung ist fĂĽr mehrere Bereiche relevant:
Steuerliche Abschreibungen:
Der Hauptgrund für die Kaufpreisaufteilung einer Wohnung liegt in der steuerlichen Abschreibung. Laut §7 EStG dürfen nur die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes über die Jahre abgeschrieben werden, nicht jedoch der Wert des Grundstücks. Eine korrekte Kaufpreisaufteilung Wohnung stellt sicher, dass Sie den maximalen Abschreibungsbetrag nutzen können.
Verkehrswertgutachten:
Bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie, beispielsweise im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens, ist die Kaufpreisaufteilung Wohnung ebenfalls entscheidend. Ein Verkehrswertgutachten wird häufig benötigt, um den Marktwert einer Immobilie zu bestimmen – etwa bei einem Kauf oder Verkauf.
Finanzierung
Bei Immobilienfinanzierungen verlangen Banken häufig ein Beleihungswertgutachten, um den Beleihungswert der Immobilie zu ermitteln. Hierbei kann eine korrekte Kaufpreisaufteilung Wohnung Einfluss auf die Konditionen und die Kreditwürdigkeit haben.
Steuerliche Vorteile der Kaufpreisaufteilung Wohnung
Die genaue Aufteilung des Kaufpreises einer Wohnung bringt vor allem im Hinblick auf die steuerliche Abschreibung erhebliche Vorteile. In der Regel kann nur der auf den Gebäudewert entfallende Teil des Kaufpreises der Wohnung über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Hierzu wird unterschieden:
Abschreibung bei Neubauten:
Der reguläre Abschreibungssatz für Neubauten liegt aktuell bei 2% der Herstellungskosten pro Jahr, verteilt über 50 Jahre. Seit 2020 gibt es jedoch eine Sonderregelung für die degressive Abschreibung: 5% degressive AfA. Diese Regelung erlaubt es Investoren, in den ersten Jahren der Nutzung 5% des Gebäudewerts jährlich abzuschreiben. Die degressive Abschreibung ist besonders vorteilhaft, da sie in den ersten Jahren zu höheren steuerlichen Entlastungen führt.
Abschreibung
Für gebrauchte Immobilien oder Mietwohnungen, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut wurden, gilt die lineare AfA in Höhe von 2% pro Jahr über einen Zeitraum von 50 Jahren. Bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, beträgt der Abschreibungssatz 2,5% pro Jahr über einen Zeitraum von 40 Jahren. Diese Abschreibung ermöglicht es Vermietern, den Wertverlust des Gebäudes durch Abnutzung steuerlich geltend zu machen und dadurch die Steuerlast zu senken. Es wird jedoch nur der Gebäudewert abgeschrieben, während der Grundstücksanteil in der Regel nicht absetzbar ist. Daher ist eine präzise Kaufpreisaufteilung Wohnung entscheidend.
