Die Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, die in Deutschland auf das Eigentum von Grundstücken und darauf befindlichen Gebäuden erhoben wird. Die Grundsteuer zählt zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. Von der Grundsteuer können sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen betroffen sein. Die Höhe der Grundsteuer hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie etwa der Größe und dem Wert des Grundstücks sowie dem Gebäudetyp. Dies ist jedoch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt.
Relevanz für Immobilienbesitzer
Bei vermieteten Immobilien können die Eigentümer die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, daher ist es durchaus möglich, die jährlich anfallende Grundsteuer abzusetzen. Grundsätzlich ist Grundsteuer absetzen bei Immobilien, welche vermietet sind, immer möglich. Bei Eigennutzung ist die Grundsteuer leider nicht steuerlich absetzbar.
Grundsteuer: Was ist das?
Es gibt zwei Hauptarten der Grundsteuer bei Immobilien:
Grundsteuer A (für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke):
Die Grundsteuer wird auf landwirtschaftlich genutzte Flächen erhoben, zu denen beispielsweise Ackerflächen, Weiden, Wiesen, Obstplantagen, Weinberge sowie Wälder zählen. Diese Steuer betrifft somit eine Vielzahl von landwirtschaftlichen Betrieben und Flächentypen, die für die Produktion von Nahrungsmitteln, Rohstoffen und Forstwirtschaft genutzt werden. Ziel der Grundsteuer ist es, den Beitrag der Land- und Forstwirtschaft zur öffentlichen Hand zu regeln und sicherzustellen, dass die Nutzung dieser wertvollen Flächen auch finanziell gerecht bewertet wird.
Grundsteuer B (für bebaute und unbebaute Grundstücke):
Die Grundsteuer gilt für private und gewerblich genutzte Grundstücke. Unter bestimmten Voraussetzungen können Eigentümer die Grundsteuer absetzen, insbesondere wenn das Grundstück gewerblich genutzt wird. Dadurch können Unternehmen und Vermieter einen Teil der gezahlten Grundsteuer von ihrer Steuerlast reduzieren, was zu einer finanziellen Entlastung führt.
Unterschiedliche Regelungen in den Bundesländern: Ländermodelle
Aufgrund der Öffnungsklausel sind die Bundesländer befugt, eigene Gesetze zur Absetzung der Grundsteuer zu erlassen. Die Mehrheit der Länder setzt das Bundesmodell um. Baden-Württemberg, Bayern und Hessen gehen einen eigenen Weg. Die jeweiligen Modelle der drei Bundesländer werden nachfolgend dargestellt.
Baden-Württemberg
Baden-Württemberg hat sich für das sogenannte modifizierte Bodenwertmodell entschieden. Das Bodenwertmodell bezieht sich fast ausschließlich auf den Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche. Es unterscheidet sich also von der Bundesregelung, da es einfacher ist und den Gebäudewert sowie die Wohnfläche weitgehend ignoriert. Die Grundsteuer wird dann auf Basis des Bodenrichtwerts und der Grundstücksfläche berechnet. Gebäude auf dem Grundstück oder deren Zustand spielen im Gegensatz zu anderen Modellen keine Rolle.
Grundsteuerwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
Bei Wohnnutzung wird im Bodenwertmodell ein pauschaler Abschlag von 30 % auf den Bodenrichtwert gewährt. Dieser Abschlag sorgt dafür, dass Wohngrundstücke gegenüber Gewerbegrundstücken oder ungenutzten Grundstücken steuerlich begünstigt werden.
Nach Ermittlung des Grundsteuerwerts (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) wird dieser mit der Grundsteuermesszahl multipliziert, die gesetzlich festgelegt ist und die Art der Nutzung des Grundstücks (z. B. Wohngebäude, Gewerbe) berücksichtigt. Schließlich wird der Hebesatz der Gemeinde auf den Grundsteuermessbetrag angewendet. Die Gemeinden können den Hebesatz selbst festlegen, was zu regionalen Unterschieden in der tatsächlichen Steuerhöhe führt.
Bayern
Das reine Flächenmodell, das Bayern im Rahmen der Grundsteuerreform ab 2025 einführt, unterscheidet sich grundlegend von den anderen Modellen der Grundsteuerreform. Während das bundesweite Modell sowohl den Boden- als auch den Gebäudewert in die Berechnung einbezieht, orientiert sich das Flächenmodell ausschließlich an der Größe der Grundstücks- und Gebäudefläche, ohne den Wert des Grundstücks oder die Lage zu berücksichtigen.
1. Grundlage: Grundstücks- und Gebäudefläche: Das Flächenmodell berücksichtigt nur die tatsächliche Fläche des Grundstücks und die Nutzfläche der darauf befindlichen Gebäude. Der Wert des Bodens (z. B. durch den Bodenrichtwert) spielt in diesem Modell keine Rolle. Es werden also folgende Faktoren für die Berechnung der Grundsteuer herangezogen:
- Grundstücksfläche: Die Größe des gesamten Grundstücks in Quadratmetern.
- Gebäudefläche: Die Wohn- oder Nutzfläche des darauf errichteten Gebäudes in Quadratmetern.
2. Pauschalierte Bewertung von Flächen: Für die Berechnung der Grundsteuer wird ein pauschalierter Wert pro Quadratmeter Grundstücks- und Gebäudefläche festgelegt. Diese Werte variieren je nach Art der Nutzung (Wohnen oder Gewerbe). Folgende Werte werden pro Quadratmeter Fläche verwendet:
- Grundstücksfläche: Für Wohngebäude wird die Grundstücksfläche mit einem festen Betrag multipliziert (z. B. 0,04 Euro pro Quadratmeter).
- Gebäudefläche: Für Wohngebäude wird die Wohnfläche mit einem festen Betrag multipliziert (z. B. 0,50 Euro pro Quadratmeter).
Bei gewerblichen Grundstücken und Gebäuden gelten höhere Pauschalwerte.
3. Berechnung des Grundsteuermessbetrags: Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus der Summe der Beträge für die Grundstücks- und Gebäudefläche, multipliziert mit der Grundsteuermesszahl (einer gesetzlich festgelegten Größe).
Grundsteuermessbetrag = (Grundstücksfläche × Betrag je m²) + (Gebäudefläche × Betrag je m²)
4. Anwendung des Hebesatzes: Nach der Ermittlung des Grundsteuermessbetrags wird der Hebesatz der jeweiligen Gemeinde auf diesen Betrag angewendet. Der Hebesatz variiert je nach Gemeinde und liegt häufig zwischen 300 % und 900 %.
Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz
Hessen
Das Bundesland Hessen hat sich für das sogenannte Flächen-Faktor-Modell entschieden. Das bedeutet, dass bei der Berechnung der Grundsteuer neben der Größe des Grundstücks auch dessen Lage berücksichtigt wird. Hessen orientiert sich grundsätzlich am bayerischen Flächenmodell, ergänzt dieses aber noch durch einen lagebezogenen Faktor. Das bedeutet, dass zunächst feste Berechnungsgrößen zur Anwendung kommen. Diese sogenannten Flächenzahlen betragen für das Grundstück 0,04 €/m² und für Gebäude 0,50 €/m². Der Faktor ermittelt sich aus dem Bodenrichtwert des jeweiligen Grundstücks und dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.
