Abschreibung Mietwohnung
Die Abschreibung bei Mietwohnungen bezieht sich auf den steuerlichen Abzug von fiktiven Kosten für die Abnutzung eines Gebäudes über einen festgelegten Zeitraum. Wird eine Mietwohnung mit einem Baujahr zwischen 1925 und 2022, beispielsweise im Privatvermögen gehalten, dann beläuft sich die Gesamtnutzungsdauer auf 50 Jahre. Folglich beläuft sich die Abschreibung im Bereich Wohnungsbau auf 2% jährlich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie. Das ist besonders für Vermieter und Investoren von Bedeutung, die eine Immobilie vermieten oder gewerblich nutzen.
Durch höhere Abschreibung Ihrer Mietwohnung verringern Sie Ihre Steuerlast und steigern Sie Ihren jährlichen Cashflow.
Attraktive Renditemöglichkeiten durch steuerliche Vorteile
Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Berechnung der Abschreibung (Beispielhafte Berechnung)
Eine vermietete Wohnung mit Baujahr 2018 wurde für 300.000 Euro gekauft, wovon 200.000 Euro auf das Gebäude entfallen und 100.000 Euro auf den Grundstücksanteil. Die jährliche Abschreibung beträgt also:
200.000 € × 2% = 4.000 € pro Jahr
Vorteile der Abschreibung von Mietwohnungen
Die Abschreibung (auch AfA – Absetzung für Abnutzung) reduziert die steuerliche Belastung, indem sie es ermöglicht, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Immobilien oder anderen Wirtschaftsgütern über einen bestimmten Zeitraum steuerlich geltend zu machen. Dies funktioniert folgendermaßen:
Grundlagen der Abschreibung im Mietwohnungsbau / Wohnungsbau
Abschreibungsmethoden: Der Kaufpreis der Immobilie wird in einen Gebäudewert und einen Grundstückswert aufgeteilt. Nur der Gebäudewert ist für die Abschreibung im Mietwohnungsbau relevant.
Abschreibungssätze: Je nach Baujahr und Art des Gebäudes wird der relevante Prozentsatz der linearen Abschreibung angewendet. Für Häuser, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, sind es 2,5 % über 40 Jahre. Für alle Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 bis einschließlich 2022 errichtet wurden gelten 2 % über 50 Jahre. Für Immobilien, die ab 01.01.2023 errichtet wurden, sind es 3,0 % über 33 Jahre.
Sonderabschreibungen für Mietwohnungsbau
Sonderabschreibungen gemäß § 7b EStG (Einkommensteuergesetz) beziehen sich auf eine steuerliche Vergünstigung, die es ermöglicht, zusätzliche Abschreibungen für bestimmte Immobilienprojekte vorzunehmen. Dies betrifft speziell die Förderung des neuen Mietwohnungsbaus.
Voraussetzungen für Sonderabschreibungen für Mietwohnungsbau nach § 7b EStG
Um die Sonderabschreibungen nach § 7b EStG in Anspruch nehmen zu können, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein:
Neubau oder Erwerb von neu gebauten Mietwohnungen:
Sonderabschreibungen für Mietwohnungsneubau gelten für Neubauwohnungen, die entweder gebaut oder erworben werden. Die Bauanträge oder Bauanzeigen für diese Wohnungen müssen zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2026 gestellt worden sein.
Vermietung zu Wohnzwecken:
Die Immobilie muss ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Eine gewerbliche Nutzung ist ausgeschlossen.
Kostenobergrenze:
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie dürfen 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten. Nur die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von maximal 2.500 Euro pro Quadratmeter sind jedoch abschreibungsfähig.
Mindestnutzung als Mietwohnung:
Die Immobilie muss mindestens für einen Zeitraum von 10 Jahren vermietet werden. Wenn die Immobilie vor Ablauf dieser Frist veräußert oder anderweitig genutzt wird, können die Sonderabschreibungen rückwirkend entfallen.
Höhe der Sonderabschreibung:
Neben der regulären linearen Abschreibung können im Rahmen des § 7b EStG zusätzliche Sonderabschreibungen für Mietwohnungsbauten in Anspruch genommen werden. Diese belaufen sich auf 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Jahr, und zwar für die ersten vier Jahre nach Anschaffung oder Fertigstellung. Die Sonderabschreibungen summieren sich damit auf insgesamt 20 % in den ersten vier Jahren. Im Vergleich beträgt die reguläre Abschreibung für Wohngebäude lediglich 2 % pro Jahr (über 50 Jahre).
Zweck der Sonderabschreibung Wohnungsbau:
Diese Regelung soll Investoren motivieren, in den Mietwohnungsbau zu investieren, indem sie eine attraktive Möglichkeit bietet, die Kosten in den ersten Jahren schneller steuerlich geltend zu machen. Insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten zielt der Gesetzgeber darauf ab, das Angebot an Mietwohnungen zu erhöhen.
Besondere Abschreibungsmöglichkeiten im Mietwohnungsbau
Denkmalschutzabschreibung: Die Denkmalschutzabschreibung ist eine besondere Form der steuerlichen Abschreibung, die Investoren und Eigentümern zugutekommt, die in den Erhalt, die Sanierung oder Modernisierung denkmalgeschützter Immobilien investieren. Sie bietet erhebliche steuerliche Vorteile und soll dazu beitragen, historische Bausubstanz zu erhalten.
Voraussetzungen für die Denkmalschutzabschreibung
Denkmalgeschütztes Gebäude: Die Immobilie muss unter Denkmalschutz stehen oder Teil eines Ensembleschutzes (z. B. historisches Stadtbild) sein. Die Anerkennung erfolgt durch die Denkmalschutzbehörde des jeweiligen Bundeslandes.
Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen: Die Abschreibung gilt für Instandhaltungs- und Modernisierungskosten, die für den Erhalt des Denkmals notwendig sind. Diese Maßnahmen müssen mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und genehmigt sein.
Eigennutzung oder Vermietung: Die steuerliche Förderung unterscheidet zwischen der privaten Eigennutzung und der Vermietung der Immobilie, wobei die steuerlichen Vorteile bei Vermietung größer sind.
Höhe der Denkmalschutzabschreibung
Es wird zwischen vermieteten Immobilien und selbstgenutzten Immobilien unterschieden:
Für Vermieter beträgt die Denkmalschutzabschreibung:
- 8 % der Sanierungskosten in den ersten 8 Jahren nach Abschluss der Maßnahmen.
- 4 % der Sanierungskosten in den darauffolgenden 4 Jahren.
Insgesamt können also 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre steuerlich abgesetzt werden.
Selbstgenutzte denkmalgeschützte Immobilien:
- Für Eigentümer, die das Objekt selbst nutzen, gelten ebenfalls Abschreibungen, jedoch in geringerer Höhe:
- 9 % der Sanierungskosten pro Jahr über einen Zeitraum von 10 Jahren.
Fazit:
Die Sonderabschreibungen nach § 7b EStG bieten Investoren im Mietwohnungsneubau eine attraktive Möglichkeit, steuerlich zu profitieren. Voraussetzung ist, dass es sich um neu gebaute oder erworbene Wohnungen handelt, die vermietet werden, und dass bestimmte Kosten- und Nutzungsanforderungen eingehalten werden. Die Kombination aus Sonderabschreibungen und regulären Abschreibungen für Mietwohnungsbau ermöglicht es, die steuerliche Belastung in den ersten Jahren nach der Investition erheblich zu reduzieren.
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