Abschreibung von Immobilien
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist ein wichtiges Instrument, das Immobilienbesitzer nutzen können, um ihre Steuerlast zu senken. Insbesondere bei vermieteten Immobilien kann die richtige Nutzung der Abschreibungsmöglichkeiten erhebliche finanzielle Vorteile bringen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Gebäudeabschreibung funktioniert, welche Abschreibungsmöglichkeiten es gibt und wie Sie die Abschreibung Ihrer Immobilie berechnen können.
Absetzen oder Abschreiben? Das ist der Unterschied:
Wenn Sie etwas von der Steuer absetzen dürfen, dann können Sie sofort den vollen Betrag gültig machen. Wenn Sie beispielsweise eine Reparatur an der Immobilie durchführen, können Sie diese Kosten in der Regel als Instandhaltungskosten im Rahmen der Steuererklärung auf einen Schlag absetzen. Abschreibungen hingegen spielen insbesondere im geschäftlichen Umfeld eine wesentliche Rolle. Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben und sie mit der Absicht vermieten, Gewinne zu erzielen, können Sie die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen.
Was bedeutet die Abschreibung für Abnutzung (AfA)?
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) bezieht sich auf die Möglichkeit, die Kosten eines Gebäudes über einen bestimmten Zeitraum steuerlich geltend zu machen. Sie spiegelt den steuerlichen Wertverlust wider, den ein Gebäude durch Alterung und Abnutzung erfährt. Vor allem bei vermieteten Immobilien ist die Abschreibung von großer Bedeutung. Es ist wichtig zu betonen, dass ausschließlich der Gebäudewert und nicht der Grundstückswert abgeschrieben werden kann, da der Boden grundsätzlich nicht an Wert verliert.
Immobilienabschreibung bei vermieteten Objekten
Die Abschreibungsmöglichkeiten bei vermieteten Immobilien sind besonders umfangreich. Neben der vollständigen Abschreibung der Anschaffungskosten können auch Modernisierungs- und Sanierungskosten sowie laufende Kosten wie Instandhaltung und Verwaltungskosten steuerlich abgesetzt werden. Diese Abschreibungen tragen dazu bei, die Steuerlast erheblich zu senken und die Rentabilität der Investition zu steigern. Im Folgenden listen wir Ihnen verschiedene Optionen genauer auf.
Wie Sie die Anschaffungskosten einer Immobilie abschreiben
Die Abschreibung der Anschaffungskosten einer Immobilie ist ein zentraler Punkt der Immobilienabschreibung. Die Abschreibung bezieht sich auf den Teil der Anschaffungskosten, der auf das Gebäude entfällt, da der Wert des Grundstücks in der Regel nicht abgeschrieben werden kann. Zu den Anschaffungskosten gehören neben dem Kaufpreis auch Kaufnebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Maklergebühren.
Immobilienabschreibung berechnen
Die Berechnung der Immobilienabschreibung erfolgt in mehreren Schritten:
- Bestimmung der Anschaffungskosten: Zunächst wird der Anteil der Anschaffungskosten ermittelt, der auf das Gebäude entfällt. Dieser Anteil ist die Grundlage für die Berechnung der jährlichen Abschreibung.
- Festlegung der Nutzungsdauer: Die Nutzungsdauer eines Gebäudes ist gesetzlich festgelegt und beträgt bei Wohngebäuden in der Regel 50 Jahre. Daraus ergibt sich ein jährlicher Abschreibungssatz von 2%.
- Ermittlung der jährlichen Abschreibung: Die jährliche Abschreibungssumme ergibt sich, indem der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten mit dem Abschreibungssatz multipliziert wird.
Beispiel: Beträgt der Kaufpreis einer Immobilie 500.000€ und entfallen 50% davon auf das Gebäude, ergibt sich ein Gebäudeanteil von 250.000€. Bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahren können Sie jährlich 5.000€ als Abschreibung ansetzen.
Besondere Abschreibungsmöglichkeiten
Neben der regulären linearen Abschreibung gibt es spezielle Abschreibungsmöglichkeiten, die in bestimmten Fällen besonders vorteilhaft sein können:
Denkmalschutzabschreibung
Denkmalimmobilien werden oft aus steuerlichen Gründen zuerst gekauft und dann saniert. Für denkmalgeschützte Gebäude gilt zum einen die übliche Abschreibung (AfA) für Altbauten. Gleichzeitig können die Kosten für Modernisierungen, einschließlich Sanierungen, steuerlich abgesetzt werden: Über 8 Jahre hinweg können jährlich 9% und in den folgenden 4 Jahren jeweils 7% von der Steuer abgezogen werden. Auch wer ein Denkmal selbst bewohnt, kann von der Abschreibung profitieren. Anders als bei anderen Immobilienarten, die nur von Investoren abgeschrieben werden dürfen, können Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude die Sanierungskosten auch dann steuerlich geltend machen, wenn sie das Gebäude selbst nutzen. Bis zu 90% der Sanierungskosten lassen sich so über zehn Jahre hinweg, mit 9% pro Jahr, absetzen. Die normale lineare Abschreibung für Altbauten gilt für Selbstnutzer von Denkmälern jedoch nicht.
Wir helfen Ihnen dabei, den Wert Ihrer Immobilie präzise auf verschiedene Komponenten wie Grund und Boden, Gebäude und möglicherweise vorhandene Werte, wie beispielsweise Zubehör, aufzuteilen. Unser Fokus liegt auf einer detaillierten und genauen Berechnung der Aufteilung des Grundstückskaufpreises, um sicherzustellen, dass die Kaufpreisaufteilung von Grund und Boden vorteilhaft für Sie ist. Dies ermöglicht es Ihnen, alle steuerlichen Vorteile voll auszuschöpfen und Ihre Investition bestmöglich zu nutzen.
Energetische Sanierungen
Für Maßnahmen, die die Energieeffizienz Ihrer Immobilie verbessern, können Sie zusätzlich zur regulären Abschreibung Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen. Es kann unter anderem die reguläre Abschreibung für Modernisierungsmaßnahmen genutzt werden. Energetische Sanierungen fallen unter Modernisierungsmaßnahmen und können so nach den allgemeinen AfA-Regeln abgeschrieben werden. Der Sanierungsaufwand wird demnach über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben. Auch für energetische Maßnahmen an selbst genutztem Wohneigentum können Eigentümer eine Steuerermäßigung erhalten. Diese Steuerermäßigung beträgt 20% der Aufwendungen, verteilt über 3 Jahre: 7% im ersten und zweiten Jahr, 6% im dritten Jahr. Die maximale Steuerermäßigung beträgt hierbei 40.000€ pro Objekt.
Neben Abschreibungen gibt es auch zinsgünstige Kredite und Zuschüsse von der KfW-Bank für energetische Sanierungen. Diese Förderungen können unter Umständen mit steuerlichen Abschreibungen kombiniert werden, wobei die genaue Möglichkeit der Kombination von den jeweiligen Förderbedingungen abhängt. Unternehmer können auch den Investitionsabzugsbetrag (IAB) nutzen, um künftige energetische Sanierungen vorzubereiten. Bis zu 50% der geplanten Investitionskosten können im Vorfeld steuerlich abgezogen werden. Letztlich bietet das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) Förderprogramme für energetische Sanierungen, insbesondere für den Einsatz von erneuerbaren Energien und energieeffiziente Heizungsanlagen.
Wie lange kann eine Immobilie abgeschrieben werden?
Die Abschreibungsdauer bestimmt den Zeitraum, über den die Kosten einer Immobilie steuerlich abgesetzt werden können. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden, beträgt die Abschreibungsdauer 50 Jahre. Für ältere Gebäude, die vor diesem Datum errichtet wurden, gilt eine Abschreibungsdauer von 40 Jahren, was einem jährlichen Abschreibungssatz von 2,5% entspricht.
Welche Arten der Gebäudeabschreibung gibt es?
Es gibt mehrere Methoden der Gebäudeabschreibung, die für Immobilienbesitzer von Interesse sind:
Lineare Abschreibung: Bei der linearen Abschreibung wird der Wert des Gebäudes gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben. Diese Methode ist weit verbreitet und bietet eine konstante Abschreibungssumme, die jedes Jahr gleich hoch ist.
Degressive Abschreibung: Diese Methode war früher häufiger in Gebrauch, jedoch bringt das Wachstumschancengesetz Immobilieneigentümern im Jahr 2024 die degressive Abschreibung für Abnutzung zurück. Sie betrifft Wohnimmobilien, deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen oder deren Anschaffung in diesem Zeitraum rechtswirksam abgeschlossen wurde. Hierbei gilt, dass im Anschaffungsjahr 5% der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden können. In den Folgejahren dürfen 5% des Restwertes abgeschrieben werden.
Sonderabschreibungen: Für bestimmte bauliche Maßnahmen, wie etwa energetische Sanierungen, können Sonderabschreibungen genutzt werden, die über die reguläre AfA hinausgehen und zusätzliche Steuervorteile bieten. Im Folgenden finden Sie eine ausführlichere Auflistung der besonderen Abschreibungsmöglichkeiten.
Die optimale Nutzung der Immobilienabschreibung
Abschreibung für Abnutzung (AfA) bietet eine wertvolle Möglichkeit, die steuerliche Belastung im Zusammenhang mit Immobilienbesitz zu reduzieren. Während die Abschreibungsmöglichkeiten für selbstgenutzte Immobilien begrenzt sind, können Vermieter von umfassenden steuerlichen Vorteilen profitieren. Es ist empfehlenswert, die Möglichkeiten der Immobilienabschreibung gründlich zu prüfen, um alle potenziellen Steuervorteile optimal auszuschöpfen.
Durch eine sorgfältige Planung und die richtige Anwendung der Abschreibungsmöglichkeiten können Immobilienbesitzer nicht nur Steuern sparen, sondern auch den Wert ihrer Investition langfristig sichern und steigern. Gerne helfen wir Ihnen dabei Ihre Immobilie bestmöglichst abzuschreiben und Ihre Investition optimal zu Ihrem Vorteil zu nutzen. Lassen Sie sich daher unverbindlich und kostenlos von uns beraten!
