Abschreibung für Gewerbeimmobilien
Die Abschreibung von Gewerbeimmobilien (AfA: Absetzung für Abnutzung) ist ein wichtiger steuerlicher Vorteil, der Eigentümern und Investoren hilft, ihre Steuerlast zu senken. Über die Jahre können die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer gewerblich genutzten Immobilie abgeschrieben werden, um den Wertverlust durch Abnutzung zu berücksichtigen. Dieser Artikel erläutert, wie die Abschreibung von Gewerbeimmobilien funktioniert, wer Anspruch darauf hat und welche Methoden der Abschreibung zur Verfügung stehen.
Was ist die AfA bei Gewerbeimmobilien und wer hat Anspruch darauf?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eine steuerliche Regelung, die es Eigentümern von gewerblich genutzten Immobilien erlaubt, die Kosten für den fiktiven, steuerlichen Wertverlust der Immobilie über ihre Nutzungsdauer abzuschreiben. Dies gilt sowohl für vermietete als auch für selbst genutzte gewerbliche Immobilien, sofern sie betriebliche oder gewerbliche Zwecke erfüllen. Die AfA findet jedoch keine Anwendung bei privat genutzten Immobilien.
Wichtig ist, dass sich die Abschreibung nur auf den Gebäudewert bezieht. Der Grundstückswert kann in der Regel nicht abgeschrieben werden. Daher ist es entscheidend, eine Kaufpreisaufteilung vorzunehmen, um den Anteil des Gebäudes und des Grundstücks genau zu bestimmen.
Kaufpreisaufteilung bei Gewerbeimmobilien – Ein wichtiger Schritt für die Abschreibung
Die Kaufpreisaufteilung ist ein entscheidender Bestandteil der steuerlichen Abschreibung von Gewerbeimmobilien. Bei der Anschaffung einer Immobilie müssen Käufer den Kaufpreis auf verschiedene Bestandteile wie das Gebäude und das Grundstück aufteilen, da nur der Wert des Gebäudes abgeschrieben werden kann. Der Grundstückswert bleibt von der AfA ausgeschlossen. Eine präzise Kaufpreisaufteilung stellt sicher, dass der absetzbare Anteil des Gebäudes korrekt ermittelt wird und somit die maximal möglichen steuerlichen Vorteile genutzt werden können.
Um Streitigkeiten mit dem Finanzamt zu vermeiden und eine rechtssichere Abschreibung zu gewährleisten, sollte die Kaufpreisaufteilung durch einen Fachmann durchgeführt werden. Dabei wird der Wert des Gebäudes durch eine fundierte Analyse ermittelt, die auf Faktoren wie der Lage, dem Zustand und der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes basiert. Ein erfahrener Immobiliengutachter hilft nicht nur bei der Aufteilung, sondern stellt sicher, dass alle relevanten Kriterien berücksichtigt werden, um die Steuerlast optimal zu reduzieren.
Wer den Kaufpreis nicht korrekt aufteilt, riskiert, dass das Finanzamt eine Korrektur vornimmt, was zu Nachzahlungen und eventuellen Strafzahlungen führen kann. Daher ist es ratsam, auf die Unterstützung von Experten wie der Dr. Timmer GmbH zurückzugreifen, um die steuerlichen Vorteile der Abschreibung voll auszuschöpfen.
Verkehrswertgutachten für eine fundierte Immobilienbewertung
Ein Verkehrswertgutachten dient einem anderen Zweck als die Kaufpreisaufteilung, spielt jedoch ebenfalls eine zentrale Rolle bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien. Während die Kaufpreisaufteilung darauf abzielt, den absetzbaren Anteil des Gebäudes für die steuerliche Abschreibung zu ermitteln, fokussiert sich ein Verkehrswertgutachten auf den aktuellen Marktwert der Immobilie. Es wird benötigt, um eine präzise Einschätzung des Verkehrswerts vorzunehmen, insbesondere bei Kaufentscheidungen, Finanzierungsverhandlungen oder für die steuerliche Deklaration in anderen Bereichen.
In einem Verkehrswertgutachten werden neben dem Gebäude auch die Grundstückswerte berücksichtigt, die für steuerliche Abschreibungen irrelevant sind, jedoch für die Marktwertbestimmung von Bedeutung. Ein qualifiziertes Gutachten erfasst detailliert die Lage, den Zustand, die Nutzungsmöglichkeiten und alle relevanten Marktfaktoren, die den Wert der Immobilie beeinflussen. Diese umfassende Bewertung schafft Klarheit über den tatsächlichen Marktwert und hilft, strategische Entscheidungen zu treffen.
Im Gegensatz zur Kaufpreisaufteilung, die gezielt zur Ermittlung des absetzbaren Gebäudewertes für steuerliche Zwecke dient, ist ein Verkehrswertgutachten wesentlich umfassender und stellt den Gesamtwert der Immobilie dar.
Für eine präzise Kaufpreisaufteilung und ein fundiertes Verkehrswertgutachten stehen unsere Experten von der Dr. Timmer GmbH Ihnen gerne zur Seite. Profitieren Sie von unserer Expertise, um Ihre steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen und fundierte Entscheidungen zu treffen. Kontaktieren Sie uns noch heute, um Ihre Gewerbeimmobilie professionell bewerten zu lassen!
Welche Abschreibungsmöglichkeiten gibt es bei Gewerbeimmobilien und wie werden sie berechnet?
Es gibt mehrere Abschreibungsmethoden für gewerblich genutzte Immobilien:
5%-degressive Abschreibung über 6 Jahre
Seit 2023 ist die 5%-degressive Abschreibung für Neubauten wieder eingeführt worden. Dies bedeutet, dass Eigentümer in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge geltend machen können, was die Steuerlast zu Beginn der Nutzungsdauer erheblich senkt. Die 5%-AfA wird dabei jedes Jahr auf den verbleibenden Gebäudewert angewendet, sodass die Abschreibungsbeträge im ersten Jahr höher sind und in den Folgejahren sinken. Diese degressive Abschreibung kann für einen Zeitraum von sechs Jahren in Anspruch genommen werden. Danach geht es mit der linearen AfA weiter, die dann über die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt wird (bei Gewerbeimmobilien meist 3% über 33 Jahre).
Beispiel: Wenn Sie eine gewerbliche Immobilie für 1.000.000 € neu errichten und davon 600.000 € auf das Gebäude entfallen, können Sie im ersten Jahr 5% von 600.000 € (also 30.000 €) abschreiben. Im zweiten Jahr wird dann 5% von 570.000 € (also 28.500 €) abgeschrieben, im dritten Jahr 5% von 541.500 € usw. Nach sechs Jahren wechselt die Abschreibung auf die lineare AfA.
Berechnung: Kaufpreis (1.000.000 €) – Grund und Boden Anteil (400.000 €) (nicht absetzbar) = 600.000 € Gebäudewert
Gebäudewert (600.000 €) x degressive AfA (5%) = 30.000 € Abschreibung im ersten Jahr
Im zweiten Jahr: 570.000 € x 5% = 28.500 € Abschreibung
Usw.
3%-lineare Abschreibung über 33 Jahre
Alternativ zur degressiven Abschreibung können Eigentümer von Neubauten ab 2023 auch die lineare Abschreibung in Höhe von 3% pro Jahr wählen. Diese Methode verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gleichmäßig über 33 Jahre. Diese Methode findet vor allem bei der Abschreibung von Gewerbeimmobilien, welche sich im Betriebsvermögen befinden, Anwendung.
Beispiel: Bei einer gewerblich genutzten Immobilie im Wert von 1.000.000 € mit einem Gebäudewert von 600.000 € können Sie jährlich 18.000 € (3% von 600.000 €) abschreiben. Nach 33 Jahren ist die Immobilie vollständig abgeschrieben.
Berechnung:
Kaufpreis (1.000.000 €) – Grund und Boden Anteil (400.000 €) ((nicht absetzbar)) = 600.000 € Gebäudewert
Gebäudewert (600.000 €) x lineare AfA (3%) = 18.000 € Abschreibung p.A. für 33 Jahre
2%-lineare Abschreibung über 50 Jahre
Die lineare Abschreibung ist die häufigste Methode für die Abschreibung gewerblich genutzter Immobilien. Hierbei werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer verteilt. Für Gewerbeimmobilien, die nach 1924 und vor 2023 errichtet wurden, beträgt der jährliche Abschreibungssatz 2%, was einer Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. Bei Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, beträgt die jährliche Abschreibung 2,5% und die Nutzungsdauer beträgt 40 Jahre. Diese Methode findet oft bei der Abschreibung von Gewerbeimmobilien, welche sich im Privatvermögen befinden, Anwendung.
Beispiel: Wenn Sie eine gewerbliche Immobilie für 1.000.000 € erwerben, die nach 1924 gebaut wurde und einen Gebäudewert von 600.000 € aufweist, können Sie jährlich 12.000 € (2% von 600.000 €) als Abschreibung in Ihrer Steuererklärung geltend machen.
Berechnung:
Kaufpreis (1.000.000 €) – Grund und Boden Anteil (400.000 €) ((nicht absetzbar)) = 600.000 € Gebäudewert
Gebäudewert (600.000 €) x lineare AfA (2%) = 12.000 € Abschreibung p.A. für 50 Jahre
AfA für denkmalgeschützte Gewerbeimmobilien
Denkmalgeschützte Gewerbeimmobilien haben in der Regel höhere Abschreibungssätze, insbesondere für Sanierungskosten. In einigen Fällen können bis zu 9% der Sanierungskosten jährlich abgeschrieben werden.
Der genaue Abschreibungssatz kann aufgrund verschiedener Faktoren wie der Nutzungsart, des Baujahrs und der Aufteilung des Grundstücks- und Gebäudewerts komplex zu bestimmen sein. Wir als erfahrene Immobiliengutachter unterstützen Sie gerne dabei, den optimalen Abschreibungssatz für Ihre Gewerbeimmobilie zu ermitteln.
Fazit: Steuerliche Vorteile durch die Abschreibung von Gewerbeimmobilien
Die Abschreibung von gewerblichen Immobilien bietet Eigentümern und Investoren erhebliche steuerliche Vorteile. Ob Sie die 5%-degressive oder die 3%- oder 2%-lineare Abschreibung wählen, oder doch für eine Sonderabschreibung, beispielsweise für eine denkmalgeschützte Gewerbeimmobilie, qualifizieren, hängt von Ihren individuellen Anforderungen und der genauen Beschaffenheit der Gewerbeimmobilie ab. Als erfahrene Sachverständige für Immobilienbewertung helfen wir Ihnen dabei, die Kaufpreisaufteilung präzise vorzunehmen und den optimalen Abschreibungssatz zu ermitteln. Eine professionelle Bewertung sichert Ihnen nicht nur korrekte steuerliche Abschreibungen, sondern auch langfristige finanzielle Vorteile. Vertrauen Sie auf unsere Expertise, um die bestmögliche Abschreibung für Ihre Gewerbeimmobilie zu nutzen.
