Die Bruttogrundfläche (BGF) ist eine essenzielle Kennzahl bei der Bewertung von Immobilien. Sie bildet die Basis für viele Berechnungen und Gutachten, die für Kaufentscheidungen, Finanzierungen oder steuerliche Angelegenheiten notwendig sind. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie die Bruttogrundfläche definiert wird, welche Rolle sie in der Immobilienbewertung spielt und wie Sie von einer präzisen Berechnung profitieren können.
Was ist die Bruttogrundfläche?
Die Bruttogrundfläche (BGF) beschreibt die Gesamtfläche eines Gebäudes und umfasst alle Grundflächen innerhalb der äußeren Begrenzungen der Außenwände. Diese Fläche ist unabhängig von der Nutzung und schließt sowohl beheizte als auch unbeheizte Bereiche ein. Die BGF dient als wichtige Grundlage, um die Wertermittlung von Immobilien transparent und vergleichbar zu machen.
Zur Bruttogrundfläche zählen:
- Wohn- und Nutzflächen (z. B. Wohnräume, Büros, Lagerräume),
- Verkehrsflächen (z. B. Flure, Treppenhäuser),
- Technikflächen (z. B. Heizungsräume, Aufzugsschächte),
- sowie konstruktive Bauteile (z. B. Wände, Stützen, Pfeiler).
Die BGF wird nach der Norm DIN 277 ermittelt und spielt sowohl in der Kostenplanung als auch in der Bewertung eine zentrale Rolle.
Vorteile der Bruttogrundfläche
Die Bruttogrundfläche bietet zahlreiche Vorteile in unterschiedlichen Anwendungsbereichen, insbesondere bei der Immobilienbewertung und -planung:
- Einheitliche Bewertungsgrundlage: Die BGF schafft eine transparente Basis für verschiedene Bewertungsmethoden und macht Immobilien vergleichbar.
- Fundierte Planung: Architekten und Ingenieure nutzen die BGF, um Baukosten, Flächennutzung und Materialbedarf zuverlässig zu kalkulieren.
- Objektive Analysen: Die BGF erlaubt es, Immobilien unabhängig von subjektiven Einschätzungen objektiv zu bewerten, z. B. für Verkehrswertgutachten.
- Rechtssicherheit: Eine korrekt ermittelte BGF minimiert rechtliche Risiken, z. B. bei Kauf- oder Mietverträgen, da sie eine verlässliche Flächenangabe bietet.
- Steuerliche Vorteile: Die BGF kann zur Optimierung steuerlicher Aspekte, wie bei der Kaufpreisaufteilung oder der Berechnung der Grundsteuer, herangezogen werden.
Aufteilung der Bruttogrundfläche
Die Bruttogrundfläche lässt sich in folgende Teilbereiche aufgliedern:
1. Nettogrundfläche (NGF)
Die Nettogrundfläche ist die nutzbare Fläche innerhalb des Gebäudes und wird wiederum in drei Kategorien unterteilt:
- Nutzfläche (NF): Diese umfasst alle Flächen, die direkt dem Zweck des Gebäudes dienen, wie z. B. Wohnräume, Büroräume, Lagerhallen oder Verkaufsflächen.
- Technikfläche (TF): Flächen, die für technische Anlagen benötigt werden, wie Heizungsräume, Aufzugsmaschinenräume oder Versorgungsleitungen.
- Verkehrsfläche (VF): Hierzu zählen alle Flächen, die der Erschließung des Gebäudes dienen, wie Flure, Treppenhäuser, Eingangsbereiche oder Aufzüge.
2. Konstruktionsgrundfläche (KGF)
Die KGF beschreibt die Flächen, die durch die konstruktiven Bauteile eines Gebäudes eingenommen werden. Dazu gehören tragende und nichttragende Wände, Stützen, Pfeiler sowie fest verbaute Schornsteine und Schächte.
Beziehung zwischen den Flächen:
BGF = NGF + KGF
Dies bedeutet, dass die Bruttogrundfläche die Summe aus der Nettogrundfläche und der Konstruktionsgrundfläche ist.
Unterschied zwischen Bruttogrundfläche und Wohnfläche
Oft werden die Begriffe Bruttogrundfläche und Wohnfläche miteinander verwechselt. Es ist jedoch wichtig, diese voneinander zu unterscheiden:
- Bruttogrundfläche (BGF): Diese umfasst sämtliche Flächen innerhalb der äußeren Begrenzungen eines Gebäudes, einschließlich Technik- und Verkehrsflächen sowie Konstruktionsbauteilen.
- Wohnfläche: Diese bezieht sich nur auf die zu Wohnzwecken nutzbaren Flächen. Dachschrägen, Balkone oder Terrassen werden dabei oft nur anteilig berücksichtigt.
Für die Immobilienbewertung ist die BGF eine universellere Kennzahl, da sie alle Flächen eines Gebäudes berücksichtigt und so eine umfassendere Basis für Berechnungen bietet.
Wie wird die Bruttogrundfläche berechnet?
Die Berechnung der Bruttogrundfläche erfolgt nach den Vorgaben der DIN 277. Dabei werden die Grundflächen aller Geschosse eines Gebäudes erfasst und aufsummiert.
Grundregeln der BGF-Berechnung:
- Außenmaße verwenden: Die Fläche wird anhand der äußeren Gebäudebegrenzungen gemessen.
- Alle Geschosse berücksichtigen: Dazu zählen auch Keller-, Dach- und Zwischengeschosse.
- Überdachte Flächen einbeziehen: Terrassen oder Balkone werden einbezogen, sofern sie vollständig überdacht und baulich nutzbar sind.
- Nicht nutzbare Flächen ausschließen: Flächen wie Hohlräume oder reine Kriechkeller werden nicht berücksichtigt.
Eine fehlerfreie Berechnung ist entscheidend für die Erstellung von Gutachten und die Planung von Bauprojekten. Falls Sie dabei Unterstützung benötigen, stehen wir Ihnen gerne mit unserer Expertise zur Seite.
Die Rolle der Bruttogrundfläche in der Immobilienbewertung
Die Bruttogrundfläche wird bei der Erstellung von Gutachten zur Immobilienbewertung in verschiedenen Szenarien verwendet:
Verkehrswertgutachten
Bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten ist die BGF eine zentrale Kennzahl. Sie dient als Grundlage für die Berechnung des Sachwerts einer Immobilie und ermöglicht eine transparente und rechtssichere Wertermittlung. Unsere Experten der Dr. Timmer GmbH erstellen professionelle Gutachten, die auf einer exakten Ermittlung der BGF basieren.
Kaufpreisaufteilung
Die Bruttogrundfläche spielt eine wichtige Rolle bei der Kaufpreisaufteilung. Sie dient als Basis, um den Gebäudewert vom Grundstückswert zu trennen. Dies ist insbesondere bei steuerlichen Optimierungen relevant, z. B. zur Maximierung von Abschreibungsmöglichkeiten.
Bewertung von Erweiterungs- und Umnutzungsmöglichkeiten
Die Bruttogrundfläche (BGF) ist essenziell, um Potenziale für Anbauten, Dachausbauten oder Umnutzungen zu bewerten. Sie liefert eine transparente Grundlage, um Erweiterungen oder neue Nutzungen realistisch einzuschätzen und deren Einfluss auf den Immobilienwert zu analysieren.
Warum ist das wichtig? Die Bewertung von Erweiterungs- oder Umnutzungsmöglichkeiten spielt eine zentrale Rolle bei der Immobilienbewertung, da sie direkte Wertsteigerungspotenziale aufzeigt. Eine präzise Berechnung der BGF ermöglicht fundierte Entscheidungen für Eigentümer und Investoren.
Warum Sie sich für die Dr. Timmer GmbH entscheiden sollten
Die Bruttogrundfläche ist ein zentraler Bestandteil der Immobilienbewertung. Vertrauen Sie auf die Expertise unserer Sachverständigen für Immobilienbewertung der Dr. Timmer GmbH, um präzise und rechtssichere Ergebnisse zu erhalten. Wir bieten Ihnen:
- Professionelle Verkehrswertgutachten basierend auf der exakten Ermittlung der BGF.
- Maßgeschneiderte Kaufpreisaufteilungen, um steuerliche Vorteile zu maximieren.
- Fundierte Beratung, die auf Ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnitten ist.
Lassen Sie sich unverbindlich beraten und profitieren Sie von unserer langjährigen Erfahrung. Gemeinsam bewerten wir Ihre Immobilie präzise und kompetent.
Häufig gestellte Fragen zur Bruttogrundfläche (FAQ)
Was ist die Bruttogrundfläche in der Immobilienbewertung?
Die BGF beschreibt die Gesamtfläche eines Gebäudes, gemessen an den äußeren Begrenzungen der Außenwände. Sie bildet eine der Grundlagen für die Erstellung von Immobiliengutachten und die Bewertung des Sachwerts.
Wie wird die Bruttogrundfläche berechnet?
Die Berechnung der Bruttogrundfläche erfolgt gemäß DIN 277. Dabei werden die Außenmaße eines Gebäudes herangezogen und die Flächen aller Geschosse summiert. Überdachte und nutzbare Flächen, wie Balkone oder Terrassen, werden ebenfalls berücksichtigt, sofern sie vollständig überdacht sind.
Wie unterscheidet sich die Bruttogrundfläche von der Wohnfläche?
Die BGF umfasst alle Flächen eines Gebäudes, während die Wohnfläche sich nur auf die zu Wohnzwecken genutzten Räume bezieht. Technische und konstruktive Flächen gehören zur BGF, aber nicht zur Wohnfläche.
Wie unterscheidet sich die Bruttogrundfläche von der Nettogrundfläche?
Die Bruttogrundfläche ist die Gesamtfläche aller Grundrissebenen, während die Nettogrundfläche (NGF) nur die nutzbaren Flächen innerhalb des Gebäudes berücksichtigt. Zur Nettogrundfläche zählen Nutzflächen, Technikflächen und Verkehrsflächen, jedoch keine Konstruktionsflächen wie tragende Wände oder Pfeiler.
Wofür wird die Bruttogrundfläche benötigt?
Die Bruttogrundfläche wird in verschiedenen Bereichen genutzt:
- Immobilienbewertung: Als Grundlage für Verkehrswertgutachten und die Berechnung des Sachwerts.
- Kostenplanung: Zur Schätzung von Baukosten und Materialbedarf nach DIN 276.
- Vergleichbarkeit: Um Immobilien objektiv miteinander zu vergleichen.
- Steuerliche Zwecke: Für die Berechnung der Grundsteuer oder die Aufteilung von Kaufpreisen.
Wer kann die Bruttogrundfläche professionell ermitteln?
Unsere Sachverständigen der Dr. Timmer GmbH sind auf die präzise Ermittlung der BGF spezialisiert. Wir erstellen rechtskonforme Gutachten und unterstützen Sie bei allen Bewertungsfragen.
Wie kann die Bruttogrundfläche für steuerliche Vorteile genutzt werden?
Bei der Aufteilung von Kaufpreisen wird die Bruttogrundfläche häufig als Grundlage herangezogen, um den Gebäudewert von der Grundstücksfläche zu trennen. Eine präzise Berechnung kann dabei helfen, steuerliche Vorteile wie die Optimierung von Abschreibungen zu erzielen. Mehr dazu erfahren Sie auf unserer Seite Kaufpreisaufteilung.
Wird der Keller in die Bruttogrundfläche einbezogen?
Ja, Kellerflächen zählen grundsätzlich zur Bruttogrundfläche, sofern sie baulich zugänglich sind und den äußeren Abmessungen des Gebäudes entsprechen. Nicht nutzbare Hohlräume oder Kriechkeller werden jedoch nicht berücksichtigt.